穗埔府函〔2023〕171号
黄埔区人民政府关于新龙镇金坑村邓屋片区
旧村全面改造项目实施方案（片区
策划）的批复
金坑村邓屋经济合作社、金坑村龙田经济合作社、金坑村黄埔经济合作社、金坑村鹅冚经济合作社、金坑村卓屋经济合作社、金坑村新村经济合作社、金坑村上新经济合作社、金坑村谷洞经济合作社：
《新龙镇金坑村邓屋片区旧村全面改造项目实施方案》（下称《实施方案》）的推进思路及实施方案经黄埔区、广州开发区城市更新工作领导小组2023年第二次会议审议原则同意。根据审议意见，现就《实施方案》批复如下：
一、改造范围
金坑村邓屋片区旧村改造项目位于黄埔区广州开发区新龙镇，东临均和村，南跨油麻山森林公园，西靠金坑水库，北依福山村、福洞村。
金坑村邓屋片区旧村改造项目已列入《广州市2023年城市更新年度计划（第一批）》。金坑村邓屋片区旧村测量范围用地面积81.77公顷，其中已纳入标图建库图斑面积15.22公顷。项目建新范围用地面积27.27公顷，其中已纳入标图建库图斑面积7.39公顷。（上述面积以勘测定界报告为准，下文所述改造范围如未特别注明均指建新范围）。
二、基础情况
（一）人口户籍现状
根据公安部门和属地街道相关资料，金坑村邓屋片区旧村改造范围（测量范围）内分户后总户数为1358户（包含原有户籍302户，达到分户标准而未进行分户的691户，另有世居祖屋权属人365户），总人数1762人。
（二）土地和房屋现状
金坑村邓屋片区旧村改造范围（测量范围）内标图建库面积为15.22公顷。
改造范围内现状总建筑面积为24.25万平方米，其中村民住宅为22.98万平方米（含证载建筑面积2.73万平方米、2019年1月17日之前建成的无合法手续建筑面积19.89万平方米；不符合一户一宅建筑面积0.36万平方米）；集体物业1.27万平方米（含2009年12月31日之前建设有相关权属证明的0.95万平方米；2009年12月31日后加建有相关权属证明0.11万平方米；2009年12月31日后建设有相关权属证明的0.21万平方米）。
三、改造主体和改造模式
同意该项目采取全面改造方式，以广州市黄埔区新龙镇金坑村邓屋经济合作社、龙田经济合作社、鹅冚经济合作社、新村经济合作社、谷洞经济合作社、卓屋经济合作社、黄埔经济合作社和上新经济合作社为改造主体，以合作改造模式开展实施更新改造。
改造范围内复建安置地块按规定申请转为国有土地，复建住宅用地可按照国有用地办理国有房产证；融资地块由村集体经济组织申请协议出让给村集体经济组织与市场主体组成的合作企业进行开发建设。
四、复建安置面积和改造成本
复建安置区用地13.32公顷，总建筑面积为47.78万平方米，其中住宅35.64万平方米，公配设施3.63万平方米（不含计入融资区公配设施的九年制学校面积0.36万平方米），复建物业8.51万平方米（其中7.56万平方米为权益面积）。
改造成本为21.0174亿元（不含土地出让金）。如实际改造成本超出21.0174亿元，改造主体需自主筹资解决超出部分的资金，政府不再安排融资面积。
五、融资楼面地价和融资面积
（一）根据融资楼面地价评估结果，金坑村邓屋片区旧村融资住宅考虑旧村改造因素的楼面地价为6911元/平方米，不考虑旧村改造因素的楼面地价为8569元/平方米（上述地价包含应补缴的土地出让金）。
（二）融资区用地13.95公顷，计算容积率建筑面积为40.80万平方米，其中住宅36.43万平方米，公共服务设施4.37万平方米（包含计入安置区公配面积的九年制学校面积0.36万平方米）。协议出让地块的土地出让金，按土地规划用地市场评估价的20%计收，具体计收时点及金额由规划和自然资源部门核定。
六、实施规模
项目改造范围总用地面积27.27公顷，规划计容总建筑面积88.58万平方米。其中：二类居住用地9.49公顷，容积率4.70，计容建筑面积44.62万平方米；商住用地6.88公顷，容积率4.58，计容建筑面积31.51万平方米；居住服务设施用地1.49公顷，计容建筑面积1.30万平方米；商业服务业设施用地1.11公顷，容积率6.50，计容建筑面积7.19万平方米；公共管理与公共服务设施用地4.75公顷，计容建筑面积3.96万平方米，城市道路用地3.44公顷；绿地0.11公顷。
改造范围内公共服务设施按不低于住宅建筑面积11%的标准配置，计容建筑面积7.99万平方米。改造范围内的经营性设施用地（邮政所等）建成后按规定移交；非经营性设施用地（绿化、学校、公交首末站等），应由改造主体与复建安置地块同步建设，建成后按规定无偿移交。
（用地布局及具体规划指标以获批的控规调整成果或规划设计条件为准）。
七、土地处置方式和用地手续办理
（一）改造范围内已完善历史用地手续的用地面积4.90公顷，可完善历史用地手续的用地面积2.49公顷。
（二）除已完善和可完善历史用地手续的用地之外，剩余19.88公顷用地通过以下方式办理：
1.按有关规定由政府征收储备后与改造范围外村集体建设用地置换用地6.86公顷。
2.以抵扣留用地指标方式办理用地手续4.20公顷。
3.以“其他用地”办理的用地8.82公顷。
（三）改造范围外0.9公顷已征收用地应配合完善征收程序；为实现成片连片开发，置换用地周边19.50公顷用地由改造主体配合区政府征收。
（四）改造范围外2.60公顷用地按规定办理退征手续。
（五）改造范围外剩余的已完善和可完善历史用地手续的用地，由改造主体完成地上建筑物拆除及清表工作，无偿移交政府收储。
（六）改造范围内集体建设用地按规定申请转为国有建设用地。
（上述面积以勘测定界报告为准）。
八、改造建设时序
本次改造分期实施，每期均应优先建设复建安置房和公配设施。
自批复之日起三个月内，你单位须与区城市更新主管部门签订批后项目实施监管协议，按照批复的改造实施方案实施改造。
十、自批复之日起三年内，项目实施方案由村集体经济组织按有关规定表决通过的，批复生效实施。
补偿安置协议在项目实施方案批复后3年内仍未达到80%以上权属人签约比例的，改造实施方案须重新报批。
十一、其他要求
（一）本项目应配置的高中学位在改造范围外统筹落实，相关统筹费用按有关政策执行，相关成本由改造主体承担。
（二）项目实施主体应严格落实各专项评估报告的建议措施，确保项目符合相关要求。
（三）改造主体应根据生态环境部门要求完成改造范围的土壤环境调查评估工作。
（四）项目改造范围内涉及城市树木保护或修剪、迁移、砍伐，须根据园林绿化部门要求完成相应论证、审批、公示程序；在古树名木及其后续资源树木控制保护范围内进行开工建设的，应当在设计和施工前制定避让和保护措施。
（五）若改造成本等内容因实际情况发生调整的，按照“多退少不补”原则对批复内容进行调整。
附件：黄埔区新龙镇金坑村邓屋片区旧村全面改造项目实施方案
广州市黄埔区人民政府
2023年10月24日
附件黄埔区新龙镇金坑村邓屋片区旧村全面改造项目实施方案
粤公网安备 44011202000021号
