●吴宇晖

    [案情]

    原告：李丹晓，男，1974年10月1日出生，汉族，在广州市黄埔区市政建设总公司工作，身份证住址：广州市黄埔区海员路32号，现住广州市黄埔区东苑东街2号402房。

    被告：钟奎光，男，1973年3月29日出生，汉族，原在广州市黄埔区市政建设总公司工作，身份证住址：广州市黄埔区海员路32号。

    原告李丹晓诉称：2000年1月4日，原、被告签订了房屋购买协议书，协议书约定，原告向被告购买位于黄埔区东苑东街2号402房的房屋一套（毛坯房，被告当时的工作单位广州市黄埔区市政建设总公司分配给被告的房改房），原告向被告支付人民币38000元，原告还负责交纳该房屋的房改房购房款人民币67860.95元；待房屋具备政府规定的过户条件后，被告协助原告过户，过户费用由原告承担。双方签订协议后，原告依约给付了有关费用，现该房屋已具备了过户条件，但由于被告负案在逃，导致房屋无法过户。原告在与被告签订了房屋购买协议书并支付完有关费用后，即自筹资金对该房屋进行装修并入住至今，在居住过程中，居住该房屋所发生的一切费用均已由原告交纳。综上所述，为了维护自身的合法权益，原告诉至法院，请求人民法院依法确认位于广州市黄埔区东苑东街2号402房的房屋所有权归原告所有并判令被告承担本案的案件受理费。

    被告钟奎光未到庭应诉、答辩。

    [审判]

    黄埔区人民法院经审理查明：原、被告本均是广州市黄埔区市政建设总公司的职员。2000年1月4日，原、被告签订了一份《协议书》约定，被告将单位分配的一套房改房（位于广州市黄埔区东苑东街2号402房的房屋）转让给原告，原告除负担被告需向原产权单位交纳的房改房购房款67860.95元外，还应向被告支付房款38000元，此外，与该套房屋有关的应向有关政府部门、原产权单位交纳的其他一切附属费用以及办理过户手续应由双方缴交的所有税费也一概由原告负担，被告仅负责协助原告办理有关过户手续。双方在该协议书中确认了原告已于1999年11月22日通过银行转帐的方式向被告支付了房改房购房款67860.95元的事实。分别在2000年3月15日和2000年10月17日，原告两次向被告付清了购房余款38000元。被告在双方签订《协议书》后当天将房屋交付原告使用。随后，原告对该房屋（毛坯房）进行了装修并入住至今。2002年9月2日，该房屋的原产权单位广州市黄埔区市政建设总公司作出批复，批准被告将本案诉争的房屋出售给原告。

    另查，迄今原、被告尚未办理上述房屋的产权转移登记手续，但被告已将其取得的诉争房屋的房地产权证移交原告持有。原告曾多次敦促被告一同到房地产管理部门办理房屋产权过户手续，由于被告借故拖延，直至其隐匿行踪、下落不明，导致原告无法办理过户手续。

    本院认为：原、被告在自愿、平等的基础上签订的房屋买卖协议书，是双方真实意思的表示，该协议依法成立。后原、被告之间的房屋转让行为经得了房改房原产权单位的批准，故该协议依法产生法律效力。本院对该份协议书予以确认。在双方签订协议后，原告已依约向被告支付了全部购房款，其合同主要义务履行完毕。且被告也早在2000年1月4日将诉争房屋交付原告使用，原告个人出资将该房屋全面装修并使用、管理至今。可见，原告应依约取得该房屋的所有权，但还须按照有关法律规定及时办理产权转移登记。由于被告的缘故，致使原告无法及时办理过户手续，最终导致原告至今尚未取得诉争房屋新的房地产权证，不能充分行使对该房屋的权利。然而这并不能否认原告对诉争的房屋享有合法的所有权。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、第七十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百三十三条、《城市私有房屋管理条例》第三条第一款、第九条第一款的规定，判决如下：

    确认座落在广州市黄埔区东苑东街2号402房的房屋的所有权归原告李丹晓所有。

    案件受理费100元由被告钟奎光负担。

    上述判决，黄埔区人民法院已制作出（2004）黄民一初字第71号民事判决书并送达双方当事人，双方当事人均未提出上诉。

    [评析]

    该案在审理过程中存在两种不同意见。

    第一种意见认为：法律明确规定：“房屋所有权转移或房屋现状变更时，须到房屋所在地房屋管理机关办理所有权转移或房屋现变更登记手续。”可见，原、被告之间签订的房屋转让合同的生效应以产权转移登记为准，在办理产权转移登记手续之前，房屋转让合同不具有法律约束力，因此原告不能据此取得诉争房屋的所有权。

    第二种意见认为：原、被告双方经协商一致，在法律许可的范围内签订了书面合同，该房屋转让合同依法成立并产生法律效力。产权转移登记是房屋转让过程中必须履行的法定手续，而不是房屋转让合同生效的必要条件。在本案中，原、被告均已基本履行了各自的主要的合同义务，仅欠缺办理产权转移登记的法定手续。法院应当确认原告对诉争房屋享有所有权，但原告还须及时补办产权转移登记手续。

    笔者倾向于第二种观点。就本案而言，判定“原、被告签订的房屋转让合同是否生效？”（换而言之，即“房屋产权转移登记是否房屋转让合同的生效要件？”）是一关键。对于房地产权属登记的效力如何，我国现行有关立法的态度较为暧昧。《中华人民共和国城市房地产管理法》第35条规定：“房地产转让、抵押，当事人应依照本法第五章的规定办理权属登记。”其中“应当”一词表明该条款属于强制性规范，但根据该法第40条的规定，房地产转让均需订立书面合同。联系前后法条，我们便产生了上述疑问，那就是房屋产权转移登记是房屋转让合同的生效要件吗？

    按照合同法规定，合同双方当事人只要达成合意且合意不违法，合同即成立。依法成立的合同，自成立时生效。但《合同法》第44条第2款对部分要式合同作出规定，“法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效，依照其规定”，而且《合同法解释（一）》第9条第1款也规定，“依照合同法第44条第2款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物不能转移。”可见，只有在法律、行政法规规定合同应当办理批准手续或办理批准、登记手续才生效的，批准、登记行为才能作为合同生效的要件。而《房地产管理法》第35条既没有规定房地产转让应当办理批准手续，也没有规定房地产转让办理登记手续才生效，因此，笔者认为房地产转让登记不是转让合同生效的必要条件，未经产权转让登记的房地产合同仍是有效合同。综上所见，在该案中，原、被告签订的房屋转让合同是有效的。

    既然双方当事人签订的房屋转让合同是有效的，原告已按合同约定向被告支付了全部购房款，被告也早将诉争房屋交付原告使用（还将该房屋的房地产权证移交原告持有），而且原告使用、管理该房屋至今，那么原告应因双方买卖的法律行为而继受取得该房屋的所有权。《民法通则》第72条规定：“按照合同或者其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”，而且《城市私有房屋管理条例》第6条规定：“房屋所有权转移或房屋现状变更时，须到房屋所在地房管机关办理所有权转移或房屋现状变更登记手续。”显然，在房屋买卖中，房屋所有权应自产权转移登记手续完备后，方发生法律效力，才开始转移。在本案中，原本只要双方当事人按照有关法律规定及时办理产权转移登记手续，原告就能依法取得并享有诉争房屋的所有权。然而由于被告的缘故，致使原告无法办理过户手续，至今尚未取得诉争房屋新的房地产权证，最终导致本案诉争房屋的所有权无法从被告转移至原告。这时，法院判决确认诉争房屋的所有权归原告所有，使得原告通过持有法院上述生效裁判文书等相关材料，能单方前往房地产管理部门办理房屋产权转移登记手续，从而确保原告取得诉争房屋所有权的最终实现。