黄埔区人民政府关于穗东街庙头旧村改造实施方案（片区策划）的批复

黄埔区人民政府关于穗东街庙头旧村改造

实施方案（片区策划）的批复

广州市黄埔区穗东街庙头股份经济联合社：

《庙头旧村改造实施方案（片区策划）》（下称《实施方案》）的工作思路经黄埔区、广州开发区城市更新工作领导小组2020年第一次会议原则同意，根据审议意见，现就《实施方案》批复如下：

一、改造范围

庙头村位于广州市黄埔区穗东街道，东临南湾社区，西至广州绕城高速，北至龙头山公园，南至珠江大蚝沙岛。

庙头旧村改造项目已列入《广州市黄埔区 广州开发区2019年城市更新年度计划（第二批）》和《广州市2022年城市更新项目前期计划》。该项目测量范围内已纳入标图建库图斑面积69.92公顷，总用地面积184.23公顷；建新范围内已纳入标图建库图斑面积共计52.8621公顷，总用地面积68.6677公顷（上述面积以勘测定界报告为准，下文所述改造范围如未特别注明均指建新范围）。

一、基础情况

（一）人口户籍现状

根据公安部门和属地街道相关资料，改造范围（测量范围）内总户数为1974户（包含原有户籍1246户，达到分户标准而未进行分户的728户），总人数3730人，综上庙头测量范围总户数1974户。

（二）土地和房屋现状

改造范围（测量范围）内标图建库面积为61.94公顷。

改造范围（测量范围）内现状总建筑面积75.9131万平方米，其中村民住宅53.2868万平方米（含证载建筑面积35.2253万平方米、2009年12月31日之前建成的无合法手续建筑面积4.8589万平方米、2009年12月31日后建设无合法手续建筑面积10.7963万平方米、不符合一户一宅2.4062万平方米），集体物业22.3723万平方米（含证载建筑面积4.2716万平方米、2009年12月31日之前建成的无合法手续建筑面积13.7185万平方米；2009年12月31日后建设无合法手续建筑面积4.3823万平方米），公建配套建筑0.0482万平方米，不可移动文物、历史建筑、传统风貌建筑（以下简称文物及历史建筑）0.2058万平方米。

（三）留用地情况

  改造范围共计留用地5.8687公顷，已在本项目中落实，无其余留用地指标欠账。其中，挂账留用地5.7868公顷；预支留用地0.0819公顷。

三、改造主体和改造模式

同意该项目采取全面改造方式，以广州市黄埔区穗东街庙头股份经济联合社为改造主体，以合作改造模式开展实施更新改造。

改造范围内复建安置地块按规定申请转为国有土地，复建住宅用地可按照国有用地办理国有房产证； 融资地块由村集体经济组织申请协议出让给村集体经济组织与市场主体组成的合作企业进行开发建设。

四、复建安置面积和改造成本

复建安置区总建筑面积为104.1382万平方米，其中住宅50.7584万平方米（其中15.5331万平方米为权益面积），公配设施5.8691万平方米，复建物业47.3049万平方米（其中36.7913万平方米为权益面积），文物及历史建筑0.2058万平方米。

改造成本为44.2581亿元（不含土地出让金）。如实际改造成本超出44.2581亿元，改造主体需自主筹资解决超出部分的资金，政府不再安排融资面积。

五、融资楼面地价和融资面积

（一）根据融资楼面地价评估结果，融资住宅楼面地价不考虑旧村改造因素评估价11138元/平方米、考虑旧村改造因素评估价9270元/平方米（上述地价均包含应补缴的土地出让金）。

（二）融资区计算容积率建筑面积为63.9570万平方米，其中住宅55.8421万平方米，公共服务设施8.1149万平方米。协议出让地块的土地出让金，按土地规划用地市场评估价的20%计收，具体计收时点及金额由规划和自然资源部门核定。

六、实施规模

项目改造范围总用地面积68.6677公顷，规划计容总建筑面积168.0952万平方米。其中:居住用地23.92公顷，容积率4.58，计容建筑面积109.5465万平方米;商业服务业设施用地7.66公顷，容积率6.21，计容建筑面积47.5759万平方米；独立公服用地（不含社区公园，含群众性运动场地）12.03公顷，容积率0.90，计容建筑面积10.7670万平方米；文化设施用地及文物古迹用地0.3703公顷，容积率0.56，计容建筑面积0.2058万平方米；城市道路用地9.16公顷；绿地和水域用地15.53公顷（不含群众性运动场地）。

改造范围内公共服务设施按不低于住宅建筑面积11%的标准配置，计算容积率建筑面积13.9840万平方米（占项目住宅建筑面积13.12%）。改造范围内的经营性设施用地（养老院、社区卫生服务中心等）建成后按规定移交；非经营性设施用地（市政道路、绿化、学校、公交首末站等），应由改造主体与复建安置地块同步建设，建成后按规定无偿移交。

改造范围（测量范围）内涉及市文物保护单位1处、区登记文物保护单位3处、历史建筑1处、传统风貌建筑1处，以上均原址保留，村要求保留建筑2处。请方案批复后进一步征求文化行政管理部门意见，按要求深化建筑保护方案，认真组织实施，切实保护好改造范围内文物及传统建筑。

（具体指标以获批的控规调整成果或规划设计条件为准）。

七、土地处置方式和用地手续办理

（一）改造范围已有批文用地8.9575公顷（不含用于置换的已有批文用地0.3901公顷），可完善历史用地手续39.0820公顷，留用地5.7868公顷，预支留用地0.0819公顷。

（二）按照《广州市黄埔区 广州开发区旧村改造项目土地置换若干规定》的相关规定，改造范围内集体用地6.8373公顷（包含已有批文用地0.3901公顷）由政府收储后，与改造范围外已有批文用地0.1342公顷和可完善用地手续6.7031公顷进行置换。

（三）改造范围内集体建设用地按规定申请转为国有建设用地。

（四）以“其他用地”方式办理7.9222公顷。

（上述面积以勘测定界报告为准）。

八、改造建设时序

本次改造分期实施，每期均应优先建设复建安置房和公配设施。

九、自批复之日起三个月内，你单位须与区城市更新主管部门签订批后项目实施监管协议，按照批复的改造实施方案实施改造。

十、自批复之日起三年内，实施方案经村民（含村改居后的居民）和世居祖屋权属人总人数的80%以上表决通过的，批复生效实施。

补偿安置协议在项目实施方案批复后3年内仍未达到80%以上权属人签约比例的，改造实施方案须重新报批。                    

十一、其他

（一）若改造成本等内容因实际情况发生调整的，按照“多退少不补”原则对批复内容进行调整。

  （二）项目完成堆山造景工程建设及验收工作前，不得启动融资地块及隔墙路库区周边土地控制范围内的地块建设。

（三）改造主体应严格落实各专项评估报告的建议措施，确保项目符合相关要求。  

附件：庙头旧村改造实施方案（片区策划）

广州市黄埔区人民政府

2023年1月5日