黄埔区人民政府关于岭头公司旧村改造实施方案（片区策划）的批复_政策文件

　　广州市岭头投资有限公司：

　　《岭头公司旧村改造项目实施方案（片区策划）》（下称《实施方案》）经黄埔区、广州开发区城市更新工作领导小组2024年第一次会议审议原则同意。根据审议意见，现就《实施方案》批复如下：

　　一、改造范围

　　长岭街岭头公司旧村改造项目位于黄埔区中部，东至贤江社区、南至永顺大道、西至长平社区、北至鸡啼山。

　　岭头公司旧村改造项目已纳入《广州市2024年城市更新项目年度计划》。该项目改造范围（测量范围）用地面积33.01公顷，其中已纳入标图建库图斑面积共计22.17公顷；改造范围（建新范围）用地面积34.65公顷，其中已纳入标图建库图斑面积共计16.22公顷。（上述面积以勘测定界报告、标图建库有效性复核报告为准，下文所述改造范围如未特别注明均指建新范围）。

　　二、基础情况

　　（一）人口户籍现状

　　根据公安部门和属地街道相关资料，岭头公司旧村改造范围（测量范围）内分户后总户数为928户，总人数2008人。

　　（二）土地和房屋现状

　　改造范围（测量范围）内标图建库面积为22.17公顷（以勘测定界报告、标图建库有效性复核报告为准）。

　　改造范围（测量范围）内现状总建筑面积22.07万平方米，其中住宅18.11万平方米（含证载建筑面积11.02万平方米、2009年12月31日之前建成的无合法手续建筑面积2.57万平方米；2009年12月31日后建设无合法手续建筑面积4.52万平方米），物业3.81万平方米（含证载建筑面积1.15万平方米，2009年12月31日之前建成的无合法手续建筑面积2.22万平方米；2009年12月31日后建设无合法手续建筑面积0.43万平方米），公建配套0.07万平方米，历史文保建筑0.09万平方米。

　　（三）留用地情况

　　留用地指标3.13公顷已在本项目中落实，无其余留用地指标欠账。

　　三、改造主体和改造模式

　　同意该项目采取全面改造方式，以广州市岭头投资有限公司为改造主体，以合作改造模式开展实施更新改造。

　　改造范围内复建安置地块按规定申请收回国有土地，复建住宅用地可按照国有用地办理国有房产证；融资地块由改造主体申请协议出让给改造主体与市场主体组成的合作企业进行开发建设。

　　四、复建安置面积和改造成本

　　复建安置区用地18.94公顷，总建筑面积为36.14万平方米，其中住宅25.98万平方米（其中14.97万平方米为权益面积），公配设施2.86万平方米，复建物业7.21万平方米（其中4.95万平方米为权益面积），历史文保建筑0.09万平方米。

　　改造成本为21.96亿元（不含土地出让金）。如实际改造成本超出21.96亿元，改造主体需自主筹资解决超出部分的资金，政府不再安排融资面积。

　　五、融资楼面地价和融资面积

　　根据融资楼面地价评估结果，融资地块住宅楼面地价不考虑旧村改造因素评估价为11333元/平方米，考虑旧村改造因素评估价为9353元/平方米（上述地价包含应补缴的土地出让金）。

　　融资区用地15.70公顷，计算容积率建筑面积为29.99万平方米，其中住宅27.02万平方米（含政府政策性住房0.79万平方米），公配设施2.97万平方米（含政府政策性住房对应的公共服务设施0.09万平方米）。协议出让地块的土地出让金，按土地规划用地市场评估价的20%计收，具体计收时点及金额由规划和自然资源部门核定。

　　六、实施规模

　　项目改造范围总用地面积34.65公顷，规划计容总建筑面积66.14万平方米。其中：居住用地21.45公顷，容积率1.50-3.40，计容建筑面积47.93万平方米；居住用地兼容交通场站用地2.85公顷，容积率2.50，计容建筑面积7.14万平方米；商务兼容商业用地3.39公顷，容积率1.20-3.48，计容建筑面积7.27万平方米；独立公服用地4.43公顷，容积率0.85，计容建筑面积3.77万平方米；文物古迹用地0.14公顷，容积率0.26，计容建筑面积0.04万平方米；城市道路用地2.00公顷；公园绿地兼容防洪设施用地0.39公顷。

　　改造范围内公共服务设施按不低于住宅建筑面积11%的标准配置，计算容积率建筑面积5.83万平方米。改造范围内的经营性设施用地建成后按规定移交；非经营性设施用地（市政道路、绿化、学校等），应由改造主体与复建安置地块同步建设，建成后按规定无偿移交。项目配置的政策性住房住宅部分由区住房城乡建设部门指定单位以建安成本价回购，对应的公建配套应按相关规定移交。

　　改造范围内涉及区登记保护文物单位3处，传统风貌建筑3处，均予以原址保留。请于方案批复后进一步征求行政主管部门意见，按要求深化保护方案，认真组织实施，切实保护好改造范围内历史文化遗产。

　　（用地布局及具体规划指标以获批的控规调整成果或规划设计条件为准）。

　　七、土地处置方式和用地手续办理

　　（一）改造范围内已完善和可完善历史用地手续的用地面积10.60公顷，已有建设用地手续用地4.56公顷。

　　（二）除已完善、可完善历史用地手续和已有建设用地手续的用地外，剩余19.49公顷用地通过以下方式办理：

　　1.改造范围内用地1.43公顷由政府征收后，与改造范围外已完善和可完善历史用地手续的1.43公顷用地进行置换；

　　2.以抵扣留用地指标方式办理的用地2.75公顷；

　　3.以“三地”方式办理的用地0.44公顷；

　　4.以“其他用地”方式办理的用地14.86公顷。

　　（三）改造项目涉及调整征地前置协商协议或退回用地报批规费的土地，按照规定办理用地手续。

　　（四）改造范围外剩余的已完善和可完善历史用地手续的用地，由改造主体完成地上建筑物拆除及清表工作，配合移交政府收储。

　　（五）改造范围内国有用地按规定办理国有建设用地手续。