关于推进“广州市第二中央商务区(CBD)”
撰写时间: 2017-10-31

     根据区政协年度工作安排,为加快推进我区“广州市第二中央商务区(CBD)”建设(以下简称第二CBD)建言献策,由区政协港澳委和经济委牵头,会同开发区政策研究室、临港经济区管委会等有关单位组成调研组,开展联合调研。调研组经多次召开座谈会(部门座谈、专家座谈、企业座谈),先后赴广州天河区、山东烟台、青岛、大连、香港等地开展实地调研,同时参考研究CBD重要文献,形成如下调研报告:

    一、我区发展第二CBD的重大意义

    1、CBD是我区创新发展的重大抓手。CBD具备强大的经济与创新发展效应,是一个城市核心竞争力的重要体现。广州天河CBD目前GDP达到2700亿元,占天河区经济总量的70%,以广州全市千分之二的土地,贡献了全市八分之一的GDP。对于我区来说,确立发展第二CBD,市批给我区规划用地多达20平方公里,给予很大的政策红利。我区可以发挥工业及科技大区优势,借此破解空间、产业、环境等瓶颈难题,进一步获得创新发展的新空间与新动力:有利于培育新的经济增长点,获得行业“外溢效应”,产生经济聚集效应,实现产业联动效应,从而达到优化区域产业结构、提升产业能级、增强区域产业竞争力的目的。

    2、第二CBD有利于我区重塑创新空间。CBD作为城市经济的核心,是城市空间结构中的核心组成部分,其虹吸效应吸引着人才、投资、信息等优质资源,不断提高自身竞争力。CBD的平均建筑密度要远远高于城市的其他区域,比如纽约中城CBD平均容积率是14.21,而非CBD是没有这样高的容积率的。目前第二CBD的规划面积约17.2平方公里,其中黄埔区共13.4平方公里,核心区7.35平方公里,配套区6.06平方公里。其开发建设有利于打造我区新型发展空间,形成新一轮的“中心-外围”格局,疏解和互补天河CBD的功能,并与其共同构成广州市CBD系统。同时,在粤港澳大湾区建设中独树创新空间标杆,形成区域城市空间品牌。

    3、第二CBD有助于我区提升产业水平。从产业关联发展、产业转型升级、产业业态创新的视角观察,大都市的区域经济只有实现中央商务化、总部化才算成功。CBD聚集了跨国公司总部、金融业和高端商务服务业,对区域产业上下游资源及渠道形成了强大的控制力和产业组织的号召能力。广州天河CBD的主导产业包括现代商贸业、金融服务业与商务服务业,聚集了以全球四大会计事务所为龙头、数量占据广州1/3的会计事务所,以世界五大地产行为龙头、数量占广州1/5的地产中介公司,以及广州70%的人才中介公司和1/3的律师事务所。我区完全可以依托强势工业和科技来发展CBD,将进一步提升高端制造业、产业金融、高端服务业水平,特别是在电子商务、互联网金融、汽车融资租赁、数字新媒体、创意消费等方面进行产业创新。

    4、第二CBD有助于我区形成发展的新动能。CBD的发展与城市整体发展相互促进,CBD的发展享受城市带来的便利,反之,CBD的发展最终受益者也是整个城市。可以预计,第二CBD可提供1500万-1800万平方米的商务写字楼,必然形成产值较大的集聚群,直接和间接的经济与商业效益相当可观。CBD本身将直接创造新的增长点,同时也有利于创造一个良好的产业发展及配套环境,对于我区加快产业结构转换、增长动能转型也将是强大促进。

   二、国内外著名CBD的建设发展经验

   为了开发建设广州第二CBD,我们应该以国际化视野,用全球知名CBD标杆,对我区建设发展进行深度思考,充分借鉴国内外知名CBD发展经验。主要有5个方面:

    1、重视并尊重CBD发展规律。世界著名的CBD基本要考虑五大因素:发展定位、城市交通、土地空间、建筑形态、公共环境,成功的CBD是这五大因素的综合或个性运用。首先, CBD的成功需要一个准确的CBD定位。国外CBD的发展情况表明,相邻区域之间同质化的CBD会带来资源配置的浪费,只有定位清晰,突出特色,错位竞争,才能扬长避短,实现优势互补。其次,CBD带来大量的金融流、信息流,还有最重要的客流,因此CBD也是城市的交通枢纽。国际上著名的CDB通勤交通模式表明,以轨道交通为核心的大运量公共交通系统是高强度开发的CBD最重要的通勤出行方式。当CBD的岗位密度达到8万人/平方公里时,其合理的通勤交通模式是:公共交通:小汽车:其他出行方式=7:2:1,即小汽车通勤比例控制在20%以内,公交通勤比例应占70%以上。再次,CBD的核心问题是合理规划土地的利用。CBD的一个显著特征是高楼林立,建筑密度和建筑高度都明显地高于其他地方,以高容积率著称。在韩国首尔市CBD核心区,容积率在10以上,次中心区容积率为8,而住宅容积率一般在0.5~4之间。CBD拥有独特的建筑群体和空间领域,成为城市形象的载体之一。例如巴黎的拉德方斯区,现代化的超高层建筑,综合多样的功能,立体式的多层平台和道路交通系统,现代化的大型商业服务设施和高科技的通信设施,加上周围各种公园绿地,具有强烈表现力的标志性建筑——新凯旋门,构成一个充满活力和吸引力的大城市中心地区。最后,CBD需要有良好的公共环境设计,在CBD设计中具有完整的、包括多元公共空间网络,而不是一两个大型公共空间。

    2、重视特色鲜明的CBD布局。国内外CBD有典型的布局类型:金融CBD、总部CBD、科技CBD、港航CBD、文化CBD等,许多CBD已经非常成熟,有的甚至从CBD发展到CAZ(中央活动区),成为区域经济的高端空间。这是因为CBD布局充分考虑了形式多元化、功能复合化、空间立体化、建筑特色化、环境人文化。例如,青岛市北区CBD,是围绕金融财富、高端服务、总部经济、互联网+、科技创新等产业布局,推动楼宇招商特色化、高端化发展,累计引进国内上市企业、企业总部、本土知名企业等3000余家。大连中山区CBD有金融机构总部和功能性管理总部机构11家,占全市的58%;包括2000余家航运物流企业、17家全球20大集装箱班轮公司的分支机构。烟台高新区利用自身的港口区位优势着力打造科技CBD,规划50亩地由区直属国有企业开发建设,建立了16栋约20层楼宇,成为科技CBD核心区。

    3、重视城市土地空间综合利用。土地和空间利用成为城市CBD发展的关键环节,因为大都市的土地和空间资源都是稀缺资源,CBD发展的首要任务是对这两个稀缺资源的优化配置。例如,北京CBD规划发展项目按比率分布,50%是写字楼面积,25%为住宅面积、25%为其他设施。纽约华尔街一些公司已考虑借新经济提供的有利条件,把迁出华尔街作为未来发展的新举措。实践表明,综合用途开发是CBD发展的本质需求。其一,多种功能复合作用,比单一功能的CBD具有更大的吸引力和辐射力;其二,综合用途开发能缓解CBD的产城分割问题,更有利于推进产城融合;其三,综合用途开发有利于满足CBD内人群的多方面需要,吸引相关人员入驻;其四,有利于避免中心区由于功能单一而造成的单调和乏味,使CBD的外观更多样化与特色化。

    4、重视CBD生态环境的高端化。CBD的生活、居住、商务交往的环境与便利,成为CBD成败的重要环节或标志。例如位于纽约曼哈顿的洛克菲勒中心,由19栋建筑共同围合的城市绿洲,拥有时代华纳、通用这样的国际化大公司,购物中心、剧院音乐厅、风情迥异的餐馆、咖啡厅等使这里成为美国经典的娱乐产业中心,洛克菲勒中心是一座集办公、商业及娱乐功能于一体的“24小时城中之城”。CBD在规划之时,必须确定各种功能的分配比例以及各自的空间分布,这是关系到CBD是否能保持持久的生命力、吸引人气、激发激情的关键。目前很多高端CBD已经发展成为CAZ,更加注重生态效益与经济效益的结合,在实现现代商务和自然生态良好融合方面有很多的举措,包括:为商务、旅游、零售等相关商业化开发提供支持、重视国际性购物中心建设的广度、深度和质量;维持和管理一些具有战略性的娱乐设施,与规划的广度目标保持一致、注重人性化空间的塑造等。

    5、重视政府与市场双重机制作用。确立政府与市场边界,政府重在规划引导,市场重在建设运营。从国内外CBD建设实践来看,综合型发展模式的体制运作最为灵活,较为适应现代CBD的发展需要。可先建立一个由各级政府以及职能部门共同协调的政府机构,再成立一个既包含政府组织又有CBD开发主体的综合管理体系,积极构建跨区域、跨层级的协作体系。建设步骤可集中建设,也可逐步建设。

    此外,我们还需注意到一些地方的CBD建设给予我们深刻的教训,这方面的教训包括:大而全、多样与大众等。目前在建的各城市CBD中,很多没能根据自身城市情况与特点开发适合的CBD,只是在盲目借鉴国外CBD如纽约曼哈顿、巴黎拉德方斯区、东京新宿等CBD的构建模式,结果是没有突出自身特色,在规模、环境、硬件及软件服务上没有竞争优势,造成简单的重复建设和彼此间的恶性竞争,没有形成错位经营,势必造成很大的资源浪费。广州市天河区CBD初期的规划布局、交通体系、建筑密度、住宅匹配等方面也存在不足,以致今年初天河区出资1000万元,向全球征集改造升级CBD的方案,致力于打造“公园里的CBD”。

    三、我区推动第二CBD建设发展面临的困难、问题和若干建议

    开发第二CBD是我区继多项国家重大战略("一带一路"、自创区、知识产权试点区等)之后又一个重大战略,对于全区创新发展具有决定性的意义。但也应该看到,我区发展第二CBD还面临着很多问题与困难:一是土地空间整合问题。由于拆迁居民对拆迁补偿价格的期望值普遍较高,导致拆迁难度增大,并且有一部分土地使用者对土地收储存在抵触情绪,已经成为制约CBD开发建设速度的主要因素。二是开发建设思维与机制问题。单靠开发商、金融企业自主开发,将难以形成土地利用的最大化,总而言之,目前还没有一个具备足够实力的开发商可以牵头整个CBD的开发建设,也没有一个地区可以自发地形成具有国际水平的CBD。三是动员珠江岸线企业搬迁问题。第二CBD范围内有30家岸线企业,其中央企10家、省属企业4家和市属企业8家,8家修造船企业中有4家是军工企业或涉军工业务,协调层级较高且比较复杂,难以搬迁。而且,30家岸线企业现有职工总数2.5万人,还有194个外包队约2.5万人。若企业搬迁较远,相当一部分员工不会随企业搬迁,将给我区的再就业工作带来巨大的压力。四是处理与母城广州、我区内部协调问题。第二CBD地跨黄埔区、天河区、海珠区,目前缺乏一个高效、统一的主体和常态化的沟通协调机制,来协调并实现多方联动发展,同时也缺乏广州市层面的宏观指导机制。

    为此,我们认为,要抢抓发展机遇,总结发展教训,借鉴发展经验,充分用好国家政策与自身优势资源,重点从以下八个方面抓好工作推进:

   (一)创新第二CBD开发建设机制。要在充分借鉴国内外有关CBD研究成果的基础之上,探索出一条有中国特色的CBD开发之路;要重磅出台第二CBD的各类配套政策文件,及早明确范围后实现黄埔临港片区市一级审批权,创新CBD开发建设的顶层设计,参照中新知识城建设办公室的做法,赋予黄埔临港经济区管委会更大的统筹协调和审批权限,成立由政府主导,黄埔临港经济区管委会直接负责和管理的平台公司,按照规划直接参与开发建设工作。在CBD的规划设计、资金运作、城建协调等方面充分发挥政府的宏观调控作用,深入挖掘具有中国特色的CBD建设模式,营建具有国际水平的CBD。在完善基础设施的投融资机制方面,妥善处理政府投入和社会投入之间的关系,让更多的社会资本参与到CBD的建设中来。以建设大型项目时市场化等方式的多元化筹资渠道,满足资金缺口。统一对市政道路、地下空间利用的建设,由政府统一建设单位开发建设,避免建设期间建设时序不统一,交叉施工作业时难以统筹,互不相让,造成重复建设或浪费,以良好的交通基础设施吸引和各种机构企业进驻。

   (二)以广州东部新区谋划黄埔CBD。按照大都市多中心发展理念,主动谋求都市中心发展,用广州东部新区再造区域发展中心,其实现途径正是CBD。第二CBD完全可以依托广州开发区、临港经济区优势,以创新型城市区域谋求在粤港澳大湾区中的空间特质与发展坐标,按照绿色、智能、生态发展理念,突出新型城市区域、科技新城、海丝新城、军校新城特色。用广州东部新区谋划黄埔CBD,有利于发挥沿海空间优势,用好开放程度高、经济腹地广阔、基础设施建设完善、交通网络发达等优势。围绕珠江黄金岸线,对接母城广州中心区,对接珠江新城、天河国际金融城等周边区域,形成联动、互动发展的新格局。从第二CBD的文化与产业特色、主导功能及地理位置来看,其与我区历史文化有着非常密切衔接,具有非常鲜明的黄埔特色。为了有别于天河CBD,建议将广州第二CBD在我区开发建设的部分命名为“黄埔CBD”,以此体现我区特色。

   (三)高起点抓好特色CBD规划。加快推动全球规划招标,以50年不落后为准则抓好黄埔CBD的规划布局。规划与建设内容功能完备且有弹性,交通导向精明且有增长性,全方位互联互通,环境友好设计等。纽约曼哈顿经过20多年的发展才具备今天的规模;巴黎拉德芳斯区经过一次改造后才发展成为今天的成功模式;上海陆家嘴E-CBD项目将包括数十项系列工程,总投资达到1000亿人民币;北京朝阳区CBD市政建设现已投资多达120亿元人民币,预计今后十年CBD的投资量至少上千亿。因此,我区CBD的建设应做好长期规划和长期投资的准备,保证资金的及时到位。同时要跳出局限于黄埔临港经济区的规划,从全区发展的定位出发,重点谋划港航CBD、科技CBD(科学城)、知识CBD(知识城)等特色形态,即以港航CBD为核心,用经济总部化、研发化形态,兼顾发展其他特色形态的CBD。依托“一带一路”发展背景,通过对各类CBD的发展特点进行梳理分析,在实际规划过程中结合我区特色,融入国际化规划思路。做好CBD活动空间及建筑规划,打造顺应时代、融入前瞻理念,兼顾复合化功能配置、集约化交通系统、网络化智慧平台、生态化人居环境等多种要素的黄埔CBD,黄埔江边宽广的水域是CBD充分利用的特色选择。

   (四)建设立体化黄埔CBD交通网。根据研究数据表示,东京CBD内的交通系统用地占总面积的22.3%,纽约曼哈顿更达到37.5%。所以,我们应打造智能化、立体式交通网络体系。东西方向贯通珠江临江大道,南北方向打通全区快速交通线,对接现有的八纵八横,打通与沿江高速及东莞路网。规划南北高速地铁,完善多层次的客运体系,方便各种交通工具之间的换乘衔接。对于CBD这样一个土地紧张、楼宇密集、交通繁忙、人口聚集的区域,还应当搞好步行街和停车场建设,要综合利用高架、地面及地下多种交通方式,提高通行效率,促进人车分流,预防和减缓拥堵现象。同时加强CBD的汽车管理等方式来增加交通的可达性,这也是国际通行的做法。另外,只需要少量人员加以管理的物流、邮件运输、垃圾运输,以及各种公用设施系统,都可以整合到地下。在不过多扩大用地规模的前提下,使空间得到扩大,最终获得更多的开敞空间和更加方便的交通。

   (五)建立特色CBD产业集聚区。CBD的核心目标是建立强大的商务中心,形成各类高端产业特别是服务型产业体系。就像是香港中环CBD,之所以能够成为国际金融中心,就是因为有香港联交所等众多金融、证券机构入驻,成为富有特色的不夜城,同时以引导拓展名牌荟萃的方式,使香港中环CBD从建设开始就高品位打造。可以从两个方面考虑,一方面借鉴成功CBD做法,抓好CBD专业化楼宇布局。天河区CBD拥有许多专业化大厦,每座大厦以龙头企业为核心,税收超亿元的有50多栋,税收超10亿元的有10多栋;大连市中山区也拥有许多专业化楼宇。“十二五”期间,大连CBD实施了“1050”楼宇培育工程,实现全口径税收超亿元楼宇10座,全口径税收超千万楼宇50座,共培育了金融、总部经济、进出口贸易、航运、物流等18座特色专业大厦。另一方面要强调我区内部、我区与母城广州的产业关联与互动发展。发挥好CBD龙头企业示范效应和竞争效应,促使区内企业技术水平进一步提高。同时,对接我区与天河、海珠、番禺等周边区域,特别是处理好与广州国际金融城的关系。

   (六)加快推动CBD及周边更新改造。借鉴天河区采取“拆一补一(物业)”办法,突出抓好CBD拆迁,在产业生态化、高端化发展中重点考虑全面的城市更新改造与产业转型升级。在CBD建设初期,通过政府主导产业结构的设计规划,快速改变CBD的产业结构。让不适合CBD或者附加值较低的产业形态逐渐退出,而附加值较高的产业逐渐进入CBD。以楼宇为空间形态纵向发展,在较小的区域内集聚商务服务、金融服务、中介服务等多重现代服务业态。利用CBD的开发建设机遇,加快我区城市地标的规划建设,从黄埔及萝岗地方特色来形成CBD的建筑风格。使商务与旅游、文化、消费在CBD区域内紧密融合,发展为高端消费的聚集地和对外文化交流的窗口,打造广州市乃至中国的CBD名片。

   (七)集约节约利用CBD土地资源。加快推动土地收储工作,早收储少代价,抓好土地的开发次序,确保未来开发的土地储备。推动复合型、立体式土地开发,确保土地资源利用的最大限度。西方发达国家成熟的CBD容积率一般在3-7左右,例如纽约中城区用地面积1.2平方公里,建筑面积约700万平方米,容积率达到5.83,而新宿商务区建筑面积200万,容积率达到5,建筑覆盖率达到50%。相比之下中国CBD建设强度偏低。上海陆家嘴中心用地面积1.7平方公里,建筑面积约700万平方米,容积率仅达到1.92;北京建外CBD用地面积4平方公里,建筑面积约1000万平方米,容积率也只是刚达到2.5。对此,我们可以通过对土地综合利用开发改变传统的城市土地利用模式,即要有合理完善的规划管理、合理的空间布局、重视民间融资。

   (八)高水平建设好CBD公共环境。要在公共绿化、城市广场、智能识别系统、服务配套能力等方面有重大突破。一方面,既要“公园里的CBD”,也要“现代化的CBD”、“个性化的CBD”。例如,CBD内各建筑群融为一个整体,通过建设人性化的雨廊连接各个建筑,彰显城市个性;打造海丝广场等特色城市广场,体现城市的人文底蕴和特色风格,形成具有当地特色的地标性建筑。另一方面,还要完善CBD的发展的软、硬件环境,即智能化系统、基础设施和服务配套功能三个方面。如智能设施、智能商务、智能管理等快速、便捷的智能服务。还有在容量和布局规划上能满足CBD现代服务业发展规模要求的排水、供电、道路、停车等传统基础设施,以及宽带、网络等新型通信设施。同时以商务楼宇为核心,星级宾馆、商业休闲、生态环境为配套,吸引周边地区的文化中心、娱乐中心和购物中心,促进CBD全面繁荣。此外,在本区域内还应该有政府和半官方的机构入驻,以更有效的方式凝聚财气和人气。如在香港中环CBD办公的贸发局,起到了很强的带动效应。据统计,该机构每年在全球范围内举办了超过330次贸易展览及推广活动,组织了590个交流会和外访团,接待了约640个访港贸易团,协助当地企业拓展了不少商机。

附件:国内外著名CBD及其发展模式