关于提升我区物业服务水平助推基层共建共治共享建设的建议
撰写时间: 2019-04-09

                                                区政协提案委员会    民建黄埔区基层委员会

      习近平总书记在党的十九大报告中明确提出:“打造共建共治共享的社会治理格局。”物业管理服务工作事关民生大计,是建设共建共治共享社会治理格局的重要环节。
      一、我区物业管理行业现状
近年来,黄埔区全面推进基本公共服务体系建设,着力打造富有活力、文明和谐、宜居宜业、健康幸福的新城区。目前我区常住人口约89.85万人,预计2020年常住人口将达到120多万人。据不完全统计,截止至2018年12月,区内有住宅小区672个,实行专业物业管理的住宅小区130个,其中已成立业主委员会且业委会仍在任期内的有25个。小区是群众高度密集的居住区,是各种纠纷频发的场所。据有关部门统计,2018年接到有关物业管理服务的投诉近1000件,主要涉及房地产开发商遗留问题、公建配套邻避纠纷、服务合同纠纷、业委会选举、物业服务收费、公共收益分配、新旧物业公司交接、规划环保问题等。
2017年9月国务院取消了物业企业资质行政许可事项,此举激发了物业管理行业竞争和市场活力,同时也标志着物业服务市场准入门槛的降低和政府行政监管模式的转变。2018年8月,市住房城乡建设委负责起草的《广州市物业管理条例》(以下简称《条例》)已面向社会公众公开征求意见,并被纳入市人大立法计划预备项目。随着我区房地产市场快速发展,物业服务范围不断扩大,制定和完善我区的物业管理制度,提升我区物业服务水平迫在眉睫。
       二、存在问题
      我区目前物业管理利益主体日趋多元,物业管理的深层次问题日益凸显,主要表现在三个方面:
     (一)基层监管力量不足。
据了解,区住建局房产物业处的工作任务包括物业服务行业监管、物业行政备案、住宅专项维修资金管理、建立业主电子投票系统、行政检查、行政处罚等,而2018年通过该处室处理物业管理的投诉近1000宗,负责物业管理工作的人员力量薄弱。街镇层面,没有配备物业管理专职工作人员,大部分是由城管科指派工作人员兼职开展此项工作。由于身兼数职,基本上是疲于应付。监管力量不足制约了我区物业管理行政监管工作的深入开展,不利于物业纠纷的防范和化解。
      (二)物业行业监管模式转变带来的不适应。
国务院取消物业企业资质许可后,要求住房城乡建设部门研究制定物业服务标准规范,通过建立黑名单制度、信息公开、推动行业自律等方式,加强事中事后监管。这标志着物业服务市场准入门槛的降低和政府行政监管模式的转变,这对行业主管部门的监管提出了更高的要求,要从行业管理向构建以信用为核心的物业服务市场监管体制转变,要充分发挥街镇在加强社区党组织建设、指导业主大会和业主委员会、监督物业管理活动等方面的重要作用,建立健全物业管理联席会议制度,维护社区和谐稳定。
     (三)物业企业服务水平参差不齐,缺乏行业帮扶政策的支持。
物业企业属于房地产产业链末端,承担了区内大部分“40、50人员就业”,就业人员文化水平不高,物业服务水平参差不齐,是物业企业优质发展的硬伤。物业管理企业众多,绝大部分是小规模、低利润,属于劳动密集型、与居民生活生产密切相关的专业服务,与大投资、高回报的房地产业的行业表现有本质区别。但是目前物业管理企业归类是按照门槛较高的房地产业信贷、税收政策等要求执行,使物业服务成本增加。
      (四)业主组织发展不成熟。
目前我区业主组织成立占比约两成,业主组织发展不成熟,行为不规范,主要原因在于:一是业主自管意识不强,对小区公共事务关心参与度不高;二是现行法律法规缺少对业委会成员不当行为的惩罚性条款;三是物业企业和开发商支持配合不足;四是基层工作人员配备不足或专业知识缺乏,指导、协助、监管不足,全过程指导和监督业主组织,调处矛盾纠纷,涉及业主的工作特别繁琐、情况复杂、矛盾集中,处理不好可能发生群体性事件。
      三、意见和建议
为贯彻落实党的十九大精神,进一步创新社会治理,维护社会稳定,强化部门合力,化解物业管理矛盾纠纷,努力推动营造共建共治共享社会治理格局走在全国前列,现提出以下意见建议:
    (一)充实基层物业行政监管工作力量。
根据《广州市关于全面加强物业管理维护小区平安有序的实施意见》(以下简称《实施意见》),建议充实基层物业管理工作力量。一是厘清物管工作的职能划分,贯彻落实简政放权,把权限下放到基层街镇社区。建议区编办进一步明确区、街镇、社区承担的物业管理监管相关职责,建立区、街镇、社区三级物业管理纠纷调处工作机制,按照居委负责、属地管理、逐级调处的原则化解物业管理纠纷案件。区长热线及区信访局收到的与物业管理相关的信访投诉案件先交属地街镇安排社区居委会进行调处;复杂疑难的案件经居委会调处不成的,由街镇组织调处;重大复杂疑难的案件经街镇调处不成的,邀请区相关部门协助调处。如街镇、居委在案件调处过程中发现需要行政处罚的案件线索的,则报区相关部门组织查处。二是根据区相关部门、街镇及社区物业管理相应职责明确办事机构,并安排与工作任务量相适应的专职人员从事该项工作。由区财政出资,以统一招聘或购买社会服务等方式,充实具有物业管理专业知识和从业经历的管理人员。
    (二)创新物业行业管理模式,构建党建引领型现代物业管理体系。
一是积极探索组建物业管理委员会。由街道办事处或镇人民政府、公安派出所、居民委员会、物业管理协会、物业服务企业等单位代表和业主代表组成物业管理委员会,由物业管理委员会选举产生业主委员会。推选政治素质好、热心服务居民群众、群众威信高的党员和群众担任业主代表。二是由街道、社区党组织牵头,建立业主委员会党组织。三是社区党组织、社区居委会和业主委员会成员“交叉任职”,由符合条件的社区党组织、社区居委会成员通过法定程序担任业主委员会主任或者委员;符合条件的优秀业主委员会委员、物业服务企业负责人依法参与社区居委会选举,担任社区居委会成员。
     (三)在政策层面关注、帮扶物业管理行业的发展。
一是将物业管理从房地产业转入现代服务业专业服务领域,即由K类房地产业转划入L类租赁和商务服务业。二是按照扶持行业协会政策和购买社会服务等方式,资助和扶持物业管理行业协会参与公共服务、社会治理和行业标准制定。三是将物业企业纳入《现代服务业扶持政策》鼓励范围:可申请现代服务业经营贡献奖、现代服务业高管人才奖,项目配套、企业上市奖励、股权交易奖励等。四是以教育培训为抓手,提高物业企业服务能力和从业人员素质,提升基层物业服务水平:由区政府财政支持,政府主管培训的单位联合区物业管理行业协会共同研究制定我区物业管理服务整体水平提升教育培训方案,对物业管理工作相关人员强化组织保障、物业管理法律法规知识培训。