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《区临港片区集体所有土地征收补偿指导意见(试行)》(穗开国规规字〔2018〕1号)

信息来源:广州市黄埔区人民政府 发布时间:2018-08-06 浏览量:-
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广州市黄埔区临港片区集体所有土地

征收补偿指导意见(试行)

第一章总则

第一条 为维护被征收人的合法权益,高效、有序地推进征地工作,根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》、《广东省实施<中华人民共和国土地管理法>办法》及广州市关于征地的法规和政策文件规定,结合黄埔区近年来的土地征收标准和作法,特制定本意见。

第二条 黄埔街、红山街、鱼珠街、大沙街、文冲街、南岗街、穗东街、荔联街和长洲街辖区内集体所有土地的征收补偿适用本意见。

第三条 本意见所称被征收人,指被征收土地、房屋及其他建(构)筑物、附属物的所有权单位或个人。

本意见所称本村村民是指符合以下两个条件之一的被征收人。条件一是征收项目规划用地范围内的村、社(以下简称“本村”)现有集体经济组织成员;条件二是本村集体经济组织成员的且户籍在本村的配偶和子女(含自然血亲子女和拟制血亲子女)。

本意见所称征收人是指受黄埔区人民政府、广州开发区管委会委托组织实施土地、房屋及其他建(构)筑物、附属物征收补偿的征收单位。

第四条 征地预公告或者建设通告发布之日起,在征地范围内抢栽、抢种的青苗和抢建的地上附着物,一律不予补偿。

征地预公告或者建设通告发布之日起,在拟征地范围内暂停办理以下事项:

(一)新批宅基地和其他建设用地;

(二)审批新建、改建、扩建房屋;

(三)办理入户和分户,但因婚姻、出生、回国、军人退伍转业、高校毕业生户籍回迁、投靠直系亲属、刑满释放等原因应当入户、分户的除外;

(四)以被征收房屋为注册地址办理工商注册登记、变更手续;

(五)改变土地、房屋用途;

(六)房屋、土地的转让、租赁和抵押;

(七)已依法取得建房批准文件但尚未建造完毕的房屋的续建。

土地行政主管部门应当就前款事项书面通知相关部门暂停办理相关手续。

第二章  集体土地征地补偿

第五条  征收人按46.5万元/亩的土地综合补偿标准补偿给被征地单位。征收土地综合补偿包括土地补偿费(含安置补助费)26万元/亩、青苗补偿费(含一般附着物补偿费)7.2万元/亩、农田建设费5.3万元/亩、水利设施费1.5万元/亩、集体经济发展扶持基金5万元/亩、交地奖励1.5万元/亩。在控制总补偿标准不提高且土地补偿费和安置补助费符合《广州市农民集体所有土地征收补偿试行办法》(穗府办规〔2017〕10号)的前提下,征收单位可根据实际情况调整每个子项目补偿标准。

地上建(构)筑物按测量机构及征收人、被征地单位(或个人)和被委托单位共同确认的测量数据进行评估,按评估结果及市、区相关标准确定补偿金额,按确定的补偿金额实施补偿。

第六条 征收集体土地留用地安置按区内留用地相关管理办法执行。被征收土地为社区历史征地返还地的,按1:1返还留用地。若被征地单位放弃留用地指标安置的,则留用地指标以196万元/亩标准进行货币补偿,也可按区内留用地相关的规定置换房屋。

第七条 对在征地过程中形成的属于同一个村集体,不具备独立耕作条件,形状不规则,确实难以利用或无法利用的夹心地、边角地,可以参照本意见一并予以补偿。

第三章  集体土地上非住宅房屋征收补偿

第八条有合法产权和报建手续的非住宅房屋(含合法有效的集体土地所有权证、集体土地使用权证、宅基地使用权证、房地产权证、历史上镇村部门核发的建筑申请文件建房批准文件、历史上因政府征拆安置建设的相关文书人民法院仲裁委员会的生效法律文书等)及村社在留用地上建设的非住宅房屋原则上给予货币补偿。

    集体土地上有合法产权证和报建手续的非住宅房屋(包括集体所有和个人所有)征收人根据评估确定的市场价值对被征收人予以货币补偿。对于评估价低于9500元每平方米商铺首层,可按9500元每平方米补偿二层或二层以上的商铺评估价低于6500元每平方米的,按6500元每平方米补偿。商铺的认定:有合法产权和报建手续明确注明为商用的;持续经营一年以上的临街物业。)对于评估价低于6200元每平方米的框架结构类(A)商铺以外的非住宅房屋,可6200元每平方米补偿;对于评估价低于5800元每平方米的混合结构类(B)商铺以外的非住宅房屋,可5800元每平方米补偿;对于评估价低于5600元每平方米的砖木结构类(C)商铺以外的非住宅房屋,可5600元每平方米补偿

对2007年6月30日之前建设且无法提供有效证明材料的建筑,若已完善历史用地手续且符合用地管理相关规定的,经村集体批准的(以下简称“2007年6月30日以前历史房屋”),可参照本条第二款处理。属于未经村集体批准,私自建设的按建安成本价给予货币补偿。对2007年6月30日之后建设认定为违法建筑的不予补偿。

被征收的集体所有的商铺确有特殊原因且具备城市更新改造安置条件的,根据被征收人意愿,由被征收人书面申请,村(社)、街道及征收单位确认,经区政府同意后,也可选择在本村(社)的城市更新改造范围内给予安置,过渡期间的安置工作由政府统筹协调。若本村(社)城市更新改造项目在5年内仍未取得批复的,必须按货币补偿,补偿款应在签订协议时按本条第二款予以确定。

集体土地上除房屋以外的其他建(构)筑物,按评估价给予补偿。

    第九条  有合法经营手续的各种经营性场所(含经营性场地和房屋),因征收造成停产停业的可给予停产停业补偿,经营或生产受损的可给予经营损失补偿。

    补偿时间根据用地、房屋及设备、货物搬迁等实际情况确定,补偿时间原则上为3至12个月。其中一般经营性场地原则上为3个月,无证房屋原则上为6个月,有证房屋原则上为12个月,税审报告、财务报表齐全并且有固定设备的货运场可按12个月,其他特殊情况另行确定。

    补偿标准原则上凭征收前被征收单位1年或3年税审报告或财务报表等有效资料计算出的实际月平均税后利润执行。

对于不能提供纳税情况、财务报表等证明材料或者无法核算税后利润的,停产停业或经营损失补偿按如下标准执行。

(一)经营性场地补偿单价参考如下标准:

1.居住用地12元/平方米/月;

2.商业服务业设施13.5元/平方米/月;

3.工业用地、物流仓储用地12元/平方米/月;

4.其他类用地8元/平方米/月。

(二)经营性房屋根据不同经营性质予以分类补偿,参考如下标准:

1.用于商业或服务业的,首层为70元/平方米/月、二层为50元/平方米/月、三层为40元/平方米/月、四层(含四层)以上为30元/平方米/月;

2.用于办公场所或公益性事务的,首层为60元/平方米/月、二层为50元/平方米/月、三层为40元/平方米/月、四层(含四层)以上为30元/平方米/月;

3.用于厂房、仓库的不分楼层,统一为25元/平方米/月。

被征收房屋产权不属于实际生产经营单位或个人的,被征收人负有清退被征收房屋的责任,被征收人与生产经营单位或个人有合同约定的,依照约定分配停产停业或经营损失补偿;没有约定的,由被征收人与生产、经营单位或个人协商分配。

    第十条 搬迁费补偿及签约奖励的标准如下:

    (一)非住宅搬迁费:50平方米以内(含50平方米)的2000元/户、50至200平方米以内(含200平方米)的3000元/户、200平方米以上的5000元/户。非住宅的“户”以营业执照计,一照为一户;多个经营者共用一个营业执照的,按l户计。以上所指面积均为实测面积。

(二)设备搬迁、安装、调试及其他特殊搬迁等费用,可参照评估价给予补偿,搬迁资产运距一般按不超过20公里计算。不可搬迁的机器设备可参照评估的重置价给予补偿。

(三)根据征收项目进度需要,可按第二十条的标准给予签约奖励。

第十一条 非住宅房屋的临时安置费标准参照项目所在地同类物业的租金评估确定。商铺给予30-60元/平方米/月的临迁费,其他物业给予25元/平方米/月的临迁费。

集体经济组织物业经申请批准复建或安置的,按核定复建或安置面积向被搬迁人支付临迁费,临迁期时间(即计算临迁安置费的时间)从被征收人迁出被征收房屋并整体腾空、全部移交房屋及产权证明之日起至政府发出交付安置房屋的书面通知、交付钥匙之日后3个月止。村民委员会、祠堂等农村集体经济组织的公共建筑物复建安置的,临迁费从被征收单位迁出房屋并整体腾空、全部移交房屋及产权证明之日起至复建验收完毕之日止。选择在城市更新改造中安置的集体所有商铺,临迁费最多支付5年。

选择货币补偿(不复建或安置)的合法非住宅房屋,按房屋实测面积一次性给予被征收人3个月的临迁费。

第四章 集体土地上住宅房屋的征收补偿

第十二条 征收农民集体所有土地上住宅房屋的补偿,应当以合法产权证明和有效批准文件的记载为准。合法产权证明和有效批准文件是指房地产权证、集体土地所有权证或集体土地使用权证、宅基地使用权证、建房批准文件、人民法院或仲裁委员会生效法律文书和侨房证。

本意见所述的“栋”,是以前款所述合法产权证明和有效批准文件为计算单位,如属共有房屋产权的,所有共有人的集合为一栋。

第十三条 被征收人可选择产权调换和货币补偿两种安置方式。产权调换是指被征收人在规定的面积内,在指定的安置房源内选择安置房进行安置,征收人应与区安置房管理单位按就近安置的原则确定安置房源;货币补偿是指被征收人按房屋货币补偿标准所得直接领取所有补偿款,并放弃产权调换安置。根据被征收人意愿,也可选择部分产权调换,部分货币补偿。

第十四条  安置补偿面积是指应安置补偿的建筑面积(含分摊面积)。按照合法产权证明和有效批准文件上的合法建基面积(简称“证载合法建基面积”)、合法建筑面积(简称“证载合法建筑面积”)、现状房屋测量面积(以有资质的测绘单位出具的测量数据为准)分不同情况计算应安置补偿面积:

(一)按照证载合法面积计算应安置补偿面积;或不超过建基面积的4倍计算出应安置补偿面积,但应安置补偿面积必须在规定的建基80平方米且不超过四层的标准之内。计算出应安置补偿面积后,如应安置补偿面积大于现状房屋测量面积,不足部分面积(即应安置补偿面积减去现状房屋测量面积)由被征收人按1500元/平方米购买后,按照应安置补偿面积给予安置补偿。此外,现状房屋实测面积超过应安置补偿面积的部分(现状房屋测量面积减去应安置补偿面积),按照本意见第二十二条处理。

(二)飘楼、阳台的有效面积已包含在证载合法建筑面积之内的,不再另算。

(三)持有合法房产证的房屋已拆除未建设、现状为空地且无争议的,经被征收人申请、社区审核及街道复核,可按该合法房产证所对应的建基(不超过80平方米,超过80平方米的以80平方米计算)不超过4层的原则计算安置指标面积。且被征收人须按1500元/平方米的价格购买安置指标后,按照应安置指标给予安置补偿。

本条对于证载合法建筑面积大于房屋现状测量面积,而又无与本房屋相连无争议祖屋空地(不含公共道路和冷巷)的,一律以房屋现状测量面积作为应安置补偿面积。

第十五条 选择产权调换的,被征收人依据核定的安置补偿面积,在指定的安置房源内,按被征收人签订房屋征收补偿安置协议的先后顺序和相关规定选择安置房。安置房为国有土地房屋,由区国土房管部门按规定核发房地产证。安置房有电梯房和多层公寓,选择多层公寓的另外给予200元/平方米奖励。

被征收人在选定安置房的户型时,应科学搭配,选定户型面积尽量与安置补偿面积相当。安置对象所选安置房面积之和小于应安置补偿面积的,剩余部分可在本项目安置对象中流转,也可按第十六条选择货币补偿。如出现被征收人选择的安置房总建筑面积大于应安置补偿面积的,超出部分面积须在20平方米以内(含)。其中5平方米以内(含)可直接安置,5-10平方米(含)允许被征收人以建安成本购买,10-20平方米的允许以第十六条货币补偿价购买。

被征收人原则上应按本意见的要求进行安置。确有特殊原因且具备城市更新改造安置条件的,根据被征收人意愿,由被征收人书面申请,村(社)、街道及征收单位确认,经区政府同意后,可对被征收人的房屋先行按本意见征收补偿标准办理征收手续,被征收人的补偿与旧村改造补偿标准存在差额的,在旧村改造实施时,政府支持由改造主体补齐差额部分。

    第十六条 被征收人选择货币补偿并放弃产权调换的,征收人按货币补偿价格补偿给被征收人。货币补偿价格=同期同区域普通商品房网签均价-基准地价。

    每个项目的货币补偿价均以该项目发布征地预公告、建设通告或公布征收补偿方案当年的货币补偿价为准。

    货币补偿价格以街为单位按评估价确定,每年度调整一次,由区土地征收部门委托有资质的评估公司,以每年度1月1日为基准日评估确定。

第十七条 被征收人为非本村村民的,原则上只能选择货币补偿。如在广州范围内无其他住宅房屋,可选择部分产权调换,但产权调换最多不超过120平方米。

被征收人是在本村建有或继承合法房屋的(含在本社有合法产权,现侨居海外、港澳台的村民),可参照本村村民进行处理。

第十八条  被征收人在通知规定期限内无故不参加安置房挑选,或选定安置房后不签订补充协议,经征收单位书面催告后30天内仍不签协议的,视为被征收人选择货币补偿方式。

第十九条  本村村民的被征收房屋为其唯一住宅的,被征收人不得全部选择货币补偿,选择产权调换部分不得低于40平方米/人。

第二十条  根据征收项目进度需要,被征收人配合征地并在规定时间内完成签约并自行搬迁交出物业的,可由征收项目业主根据签约时段和项目情况,按核定安置补偿(或拆除)面积给予签约奖励,标准上限为200元/平方米。

第二十一条  被征收人按照房屋征收补偿安置协议的约定迁出原址房屋,将原址房屋交付给征收人拆除之日起,征收人按其核定安置面积,每月25元/平方米计发临时安置费给被征收人。选择实物安置的,临时安置费发放至征收人通知被征收人签订安置房的安置合同之日后3个月止。选择货币补偿的,给予被征收人一次性3个月的临时安置费。

搬迁费用计算以栋为单位,被搬迁房屋的现状房屋测量面积在150平方米(含150平方米)以下的,搬迁费用为3000元/栋;现状房屋测量面积在150平方米以上的,搬迁费用为5000元/栋。搬迁费用包括空调、电话、电视、煤气、网络等一切迁移、拆装费用。

第二十二条 2007年6月30日以前历史房屋四层以下(含四层)的建筑面积,参照第十二条处理。对2007年6月30日以前历史房屋四层以上(不含四层)的建筑面积及未经村集体批准,私自建设的不予安置,按建安成本价给予货币补偿。

对2007年6月30日之后建设认定为违法建筑的不予补偿。

第五章  其  他

第二十三条  征收中遇到有产权纠纷、依法抵押或房屋共有人不能协商达成一致等情况,由属地街道办事处负责协调并向公证机构办理各类证据保全和征收补偿费的提存,所产生费用由征收部门承担。

第二十四条  被征收农村集体经济组织在决定各项补偿安置费用分配、使用时,应当严格按照《广东省农村集体经济组织管理规定》(省政府令第189号)第十条规定召开农村集体经济组织成员大会或成员代表会议讨论决定。

第二十五条 收回国有农用地补偿参照本意见执行;收回国有土地使用权及征收国有土地上房屋按照相关规定执行。

临时借地涉及上盖建(构)筑物、停产停业、青苗等补偿可参照本意见执行。

第二十六条 本意见自颁布之日起实施,本区域内新增项目(包括国家、省、市、区的项目)按本指导意见组织实施。

本意见颁布之日前原有项目继续按原项目征收补偿方案执行。

第二十七条  本意见所称安置补偿面积均为建筑面积。

第二十八条  本意见未包含的其他方面,参照省、市有关文件标准执行。街道可按照本指导意见,结合项目制订具体征收补偿方案组织实施

第二十九条 本意见自公布之日起实施,有效期3年。有效期届满或有关法律政策依据发生变化,将根据实施情况予以评估修订。

关于印发《广州市黄埔区临港片区集体所有土地征收补偿指导意见(试行)》的通知.pdf



《广州市黄埔区临港片区集体所有土地征收补偿指导意见(试行)》的解读






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