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《区工业用地使用权弹性年期出让和先租赁后出让实施细则》(穗埔府规〔2018〕7号)

信息来源:广州市黄埔区人民政府 发布时间:2018-04-23 08:19:00 浏览量:-
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广州开发区工业用地使用权弹性年期出让和先租赁后出让实施细则

第一章  总则

    第一条  为深入贯彻落实《广东省国土资源厅印发〈关于完善工业用地供应制度促进供给侧结构性改革的实施意见(试行)〉的通知》(粤国土资规字〔2017〕3号)等文件精神,满足产业发展差别化用地需求,降低企业用地成本,根据《广州市人民政府关于印发〈广州市工业用地使用权先租赁后出让和弹性年期出让实施办法〉的通知》(穗府规〔2017〕9号),结合广州开发区实际,制定此实施细则。

    第二条  广州开发区及受托管理和下辖园区范围内的新增工业用地及存量工业用地在出让和续期环节,使用“先租赁后出让”或“弹性年期出让”的,适用本实施细则。

    新增工业用地是指纳入年度土地利用计划和年度建设用地供应计划,已完成农转用等相关手续的,用于工业用途的新增建设用地。

    存量工业用地是指纳入区土地储备计划提前收回的工业用地,以及土地使用权已到期或即将到期的工业用地。

    本实施细则所称工业用地使用权弹性年期出让,是指国家将工业用地使用权在法律规定的最高出让年限以内,根据产业发展要求和意向用地单位经营情况合理确定工业用地使用权出让年限,出让给土地使用者(以下简称为“受让人”)使用,由土地受让人与市国土规划行政主管部门(以下简称为“出让人”)签订国有建设用地使用权出让合同(以下简称为“出让合同”),并支付国有建设用地使用权出让金的行为。

    本实施细则所称工业用地使用权租赁是指国家将一定年限的工业用地使用权出租给土地使用者(以下简称为“承租人”)使用,由承租人与市国土规划行政主管部门(以下简称为“出租人”)签订国有建设用地使用权租赁合同(以下简称为“租赁合同”),并支付国有建设用地使用权租金的行为。

    第三条  工业用地使用权弹性年期和先租赁后出让的出让方式依照国有建设用地使用权出让方式,采用招标、拍卖、挂牌等公开交易方式。广州开发区工业用地使用权弹性年期出让或先租赁后出让的审批管理与现有的开发区国有土地使用权出让工作程序相同。

第二章  弹性年期出让

    第四条 【适用范围】弹性年期出让适用于列入开发区重点扶持发展十大产业目录和优先发展、重点鼓励的产业类型,如先进制造业、现代服务业、总部经济项目、高新技术产业等产业类型。具体适用的产业类型由区政策研究部门牵头,会同区发展改革部门、区投资促进部门共同确定。

    第五条 【项目准入】严格对弹性年期出让项目的用地准入审核。由区投资促进领导小组从项目注册资本、投资强度、产业类型、产出贡献及产业生命周期等方面综合评估审核招商引资项目。

由区国土规划行政主管部门会同区发展改革部门、区经济和信息化部门、区投资促进部门、区科技创新部门、区商务部门、区环保部门,参照广州市产业用地指南、开发区产业用地供地、供楼准入门槛,共同制定拟弹性年期出让的工业用地的出让条件,报区规划用地领导小组审议。

    第六条 【出让年限】弹性年期出让的土地使用权出让年限原则上不得超过20年。

    对于国家、省重大产业项目、战略性新兴产业项目等超过20年以上出让年限的,须由区投资促进领导小组提出意见,经区规划用地领导小组研究,并报经区管委会批准同意后,可适当延长出让年限,最高不超过50年。具体出让年限由区投资促进部门会同区发展改革部门、区国土规划行政主管部门确定,以区管委会批准年限执行。

    第七条 【出让金计算】弹性年期出让起始价根据工业用地法定最高出让年限市场评估价格进行修正后确定,修正系数为弹性年期出让年限与法定最高出让年限的比值。即:起始价=(弹性出让年期÷50)×出让50年市场评估价。

    第八条 【合同履约】对提出规划条件、非生产设施占地比例、建设标准、产业类型、投资强度、产出效率和节能、环保、安全生产等作为土地使用条件的,按照“谁提出,谁监管”的原则,在土地出让成交后,由提出关联条件的部门要求土地竞得人提交项目用地产业发展承诺书或招商引资协议书,作为签订土地出让合同的前提条件和提出关联条件部门的监管依据。提出关联条件的部门应对产业发展承诺书或招商引资协议书进行监督,并按年度通报区国土规划行政主管部门。项目用地达不到约定的,按约定限期整改(整改期不超过一个评估周期或者一年),限期整改后仍未通过的,各相关部门应按职能分工依法依约进行处置。

    第九条 【绩效评估】建立用地项目土地利用绩效评估制度。在出让合同中约定,达产后每年对用地项目土地利用绩效进行评估,对连续3年不达绩效预期或3年累计不达预期的,区管委会有权按合同约定提前收回用地。绩效评估实施细则以市级主管部门另行制定颁布为准。区管委会提出关联条件的部门或园区管理机构依据法律、法规、规定、本细则和出让合同要求组织实施。

    第十条 【续期申请】土地使用权人可在工业用地使用权出让合同约定的使用期限届满前三个月内,向区国土规划行政主管部门提出续期申请。管委会结合产业类型、产业生命周期、项目经营情况、城市建设规划情况等因素确定是否同意续期,出让续期期限不得超过20年。经审核确定的续期年限低于10年的,可以按租赁方式办理续期。

    受让人提出续期申请的,按照《广州开发区工业用地使用权续期管理试行办法》(穗开黄国规办〔2016〕81号)的有关规定执行。

    第十一条 【续期土地价款】出让期限届满申请续期的工业用地使用权,土地价款应当以办理续期使用手续时点,按照第七条的规定重新组织评估确定。

第三章  先租赁后出让

    第十二条 【适用范围】工业用地使用权先租赁后出让主要适用于科技含量高、创新能力强,前期土地成本资金压力大,符合用地节约集约条件,达到开发区供地准入门槛的一般生产性工业项目。如符合战略性新兴产业优先发展目录和节约集约用地条件的科技企业孵化器、新兴工业化产业示范基地、小企业创业基地等产业项目。具体适用产业类型由区政策研究部门牵头,会同区发展改革部门、区投资促进部门共同确定。

    第十三条 【项目准入】以先租赁后出让方式供应的工业用地,鼓励由承租人提出用地需求或申请,由区投资促进领导小组从项目注册资本、投资强度、产业类型、产出贡献及产业生命周期等方面综合评估审核招商引资项目。

    由区国土规划行政主管部门会同区发展改革部门、区经济和信息化部门、区投资促进部门、区科技创新部门、区商务部门、区环保部门参照广州市产业用地指南和开发区产业用地供地、供楼准入门槛,共同制定拟先租赁后出让工业用地的出让条件,报区规划用地领导小组审议。

    第十四条 【使用年限】工业用地使用权先租赁后出让的租赁年限不得超过10年,具体年限由区规划用地领导小组审议决定。后续转出让年期与租赁年限之和不得超过20年,具体转出让年限由区投资促进部门会同区发展改革部门、区国土规划行政主管部门确定,以区管委会批准年限执行。

    第十五条 【租金及出让金计算】工业用地使用权先租赁后出让的起始价为租赁时点的法定最高出让年限市场评估价格进行修正后确定,修正系数为租赁年期加出让年期与法定最高出让年限的比值。即:起始价=(租赁年期+出让年期)÷50×出让50年市场评估价。

    土地租赁期间总租金根据最终成交价金额进行修正后确定,修正系数为租期与法定最高出让年限的比例。即:总租金=(租期÷50)×成交价,每年租金=总租金÷租期。可按项目情况每年收取或一次性收取土地租金,土地租金在租赁期间不作调整。竞买保证金在土地公开出让成交后可由土地竞得人申请转为租赁期土地价款。

    土地出让期间出让金为最终成交金额减去租赁年期间交租金。即:出让金=成交价-租金。

    第十六条 【合同履约】对提出规划条件、非生产设施占地比例、建设标准、产业类型、投资强度、产出效率和节能、环保、安全生产等作为土地使用条件的,按照“谁提出,谁监管”的原则,在土地出让成交后,由提出关联条件的部门要求土地竞得人提交项目用地产业发展承诺书或招商引资协议书,作为签订土地出让合同的前提条件和提出关联条件部门的监管依据。提出关联条件的部门应对产业发展承诺书或招商引资协议书进行监督,并按年度通报区国土规划行政主管部门。项目用地达不到约定的,按约定限期整改(整改期不超过一个评估周期或者一年),限期整改后仍未通过的,各相关部门应按职能分工依法依约进行处置。

    第十七条 【报建登记】以先租赁后出让方式供应的工业用地在土地租赁期间不予办理不动产权登记,承租人在一次性付清租金后,持租赁合同和租金缴纳凭证、完税证明等材料,向区相关业务部门申领建设用地规划许可证、建设用地批准书。

    第十八条 【动竣工约定】承租人应按照租赁合同约定的动工、竣工期限进行开发建设,对于逾期未动工、竣工,或未按区国土规划行政管理部门批准同意延期的动工、竣工期限进行开发建设,投资强度未达到租赁合同约定的,由出租人按照租赁合同约定收回土地使用权。

    第十九条 【用途变更】土地租赁期间,承租人不得改变土地用途,如承租人申请改变用途,出租人按照合同约定收回土地使用权。

    第二十条 【绩效评估】建立用地项目土地利用绩效评估制度。在土地租赁合同和转出让合同中约定,达产后每年对用地项目土地利用绩效进行评估,对租赁期限内不达绩效预期或累计不达预期的,区管委会有权按合同约定提前收回用地。绩效评估实施细则以市级主管部门另行制定颁布为准。区管委会提出关联条件的部门或园区管理机构依据法律、法规、规定、本细则和土地租赁合同或转出让合同要求组织实施。

    第二十一条 【转租抵押】以先租赁后出让方式供应的工业用地及地上建筑物在土地租赁期间不得办理转租。

    第二十二条 【转出让申请】承租土地使用权期满,经绩效评估通过的,承租人可申请与出租人签订出让合同,承租人应当最迟于承租年期届满前一年内向出租人提出。出租人同意将土地使用权转出让的,可以协议出让方式签订土地出让合同,由受让人支付出让金等土地有偿使用费和相关税费。

    未申请出让或者虽申请出让但绩效评估不通过、未达到租赁合同约定要求的,承租土地使用权由出租人按照合同约定无偿收回。对地上建筑物的赔偿,可根据合同约定采取残值补偿、无偿收回、由承租人恢复原状等方式处置。

    第二十三条 【转出让土地价款】土地租赁期届满申请转出让手续的,土地价款应以申请办理转出让手续时点按照第十五条的规定重新组织评估确定。

第四章  部门职责分工

    第二十四条  管委会、区规划用地领导小组、区投资促进领导小组负责工业用地先租赁后出让和弹性年期出让的审核决策及项目履约考核的统筹管理。各部门分工如下:

    (一)区政策研究部门负责制定适用于以先租赁后出让和弹性年期出让方式供应工业用地使用权的产业类型目录。

    (二)区发展改革部门根据企业投资项目备案政策、区政策研究部门制定的产业项目准入审核制度办理项目准入审核、立项;项目投产后,会同区投资促进部门、区统计部门、区企业筹建部门对固定资产投资强度达标情况出具审核意见;

    (三)区投资促进部门负责牵头会同区经济和信息化部门、区科技创新部门依职权制定适用“先租赁后出让”或“弹性年期出让”的产业类型、企业标准、项目规模等条件;一般生产性用地项目土地利用绩效评估操作指引,由区经济和信息化部门负责制定;研发机构、共性技术研发平台、科技企业孵化器等产业项目土地利用绩效评估操作指引,由区科技创新部门负责制定,协同区国土规划行政主管部门、园区管理机构、街道办(镇政府)执行用地项目履约考核工作。

    (四)区财政部门负责协助区管委会统计相关项目的缴税情况,并在项目投产后对项目的缴税情况出具审核意见。负责工业项目用地的土地出让金、土地租金的收支管理。

    (五)区国土规划行政主管部门负责会同区投资促进部门出具招商引资项目用地方案,出具地块规划设计要点,编制地块出让方案;办理公开出让手续,与土地竞得人签订出让合同、租赁合同;按照合同约定的动工、竣工时间对供应后的宗地进行监管;项目投产后,对容积率达标情况出具审核意见;负责开发区工业用地使用权续期、转出让管理工作。

    (六)区环保部门负责从环境管理的角度提出相关环保要求。负责实施工业用地项目投入生产或使用后的环境影响后评价结论;负责会同区行政审批部门对出让条件中的环保要求进行履约监管。

    (七)区行政审批部门负责办理项目的建设用地规划许可手续和建设工程规划许可手续,项目投产后,对容积率达标情况出具审核意见;负责对有环保要求的工业项目设定准入条件;负责对开发区工业类项目的环评和排污许可证审批。

    (八)提出土地使用条件的各关联部门,包括区发展改革部门、区投资促进部门、区经济和信息化部门、区财政部门、区国土规划行政主管部门、区建设部门、区安监部门、区环保部门以及各园区管理机构负责与土地竞得人(即受让人或承租人)签定项目用地发展承诺书或招商引资协议书,并按约定监督执行。

    (九)各街道、镇政府和园区管理机构负责监管以先租赁后出让方式供应的工业用地在租赁期间不得转租,定期巡查并及时将巡查情况通报区国土规划行政主管部门。

第五章  附则

  

    第二十五条  广州市黄埔区行政区域内除广州开发区管辖范围外的工业用地土地出让年限按照《广州市工业用地使用权先租赁后出让和弹性年期出让实施办法》(穗府规〔2017〕9号)的规定执行,其议事规则和区属各部门职责分工等其他有关事项可参照本实施细则执行。

    第二十六条  本实施细则自发布之日起施行,有效期5年。有效期届满或相关法律政策依据发生变化,将根据实施情况予以评估修订。

《广州开发区工业用地使用权弹性年期出让和先租赁后出让实施细则》(穗埔府规〔2018〕7号).doc

《区工业用地使用权弹性年期出让和先租赁后出让实施细则》政策解读



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