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《区集体经济发展留用地管理办法(试行)》(穗埔府规〔2018〕2号)

信息来源:黄埔区人民政府、广州开发区管委会 发布时间:2018-01-08 04:12:00 浏览量:-
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广州市黄埔区 广州开发区集体经济发展留用地管理办法(试行)

第一章  总则

第一条  为切实维护被征地农民的合法权益,规范黄埔区、广州开发区征收集体土地和收回国有农场用地留用地安置的管理,根据《广东省人民政府办公厅关于加强征收农村集体土地留用地安置管理工作的意见》(粤府办〔2016〕30号)、《广州市国土资源和规划委员会转发〈广东省人民政府办公厅关于加强征收集体土地留用地安置管理工作的意见〉的通知》(穗国土规划字〔2016〕14号)、《广州市人民政府办公厅关于土地节约集约利用的实施意见》(穗府办〔2014〕12号)等有关规定,结合我区实际,制定本办法。

第二条  本办法所称的集体经济发展留用地(以下简称“留用地”)是指国家征收农村集体土地,按实际征收土地面积的一定比例,作为征地安置另行安排给被征地集体经济组织用于发展生产的建设用地。留用地依法征收为国有土地的,按权限由市、区国土规划部门无偿划拨给被征地集体经济组织,留用地的使用权及其收益全部归该集体经济组织享有。

第三条  本办法适用于黄埔区、广州开发区及其受托管理和下辖园区范围留用地管理。

第二章留用地指标核定和兑现

第四条  留用地指标按照如下标准核算:

属于按项目范围征地的,留用地指标按实际征收集体经济组织土地面积(不包含征收后用于安置该集体经济组织的土地面积)的10%核算;

属于储备用途成片征地的,经征地单位与被征地集体经济组织共同确认,留用地指标按申请核定留用地指标时点征地范围内可建设用地面积的10%核算。在留用地指标核定后,因规划调整原因,新增加可建设用地面积的,可按新增可建设用地面积的10%追加核算留用地指标。

征地范围内可建设用地是指土地利用总体规划中为建设用地,且在广州市城市总体规划、控制性详细规划中确定为可建设用地的。可建设用地的定义按《城市用地分类与规划建设用地标准》(GB50137-2011)确定。

第五条  留用地指标的核定按照《市国土房管局关于完善留用地管理和下放核定留用地指标业务事项的通知》(穗国房字〔2013〕587号)有关要求进行,征地单位应当在征地预公告发布并取得土地勘测定界技术报告后,与被征地集体经济组织共同向区国土规划部门申办核定留用地指标,对审核符合规定的,核发留用地指标核定函,其中明确留用地兑现方式,主送征地单位和被征地集体经济组织。

第六条  留用地指标的兑现方式如下:

(一)折算货币补偿款。留用地折算货币补偿额按照不低于发布征地预公告时留用地指标面积与被征收土地所在区域工业用地基准地价级别价乘积的150%,基准地价调整的,留用地折算货币补偿标准及时进行调整。折算货币补偿金额由征地单位与被征地集体经济组织共同委托有资质的第三方评估机构进行评估后,依据评估结果进行协商,报区国土规划部门审核后,按程序报批。留用地折算货币补偿方案确定后,由征地单位与被征地集体经济组织签订留用地货币补偿协议。如使用区财政资金处置留用地并纳入区财政投资基本建设项目立项计划,需按区财政投资基本建设管理规定在区国土规划部门审核后,报黄埔区、广州开发区发展改革部门审核。

(二)等价置换房屋。被征地集体经济组织可以按照核定留用地指标对应的留用地折算货币补偿金额与征地单位提供的房屋进行等价置换,具体置换方案报区国土规划部门审核后,按程序报区政府、管委会批准。留用地等价置换房屋方案确定后,征地单位与被征地集体经济组织签订留用地等价置换房屋协议,在协议中明确房屋类型、位置、面积、移交及产权登记时间等事项。

(三)安排留用地。根据留用地指标核定函的内容,由区国土规划部门提供可供留用地选址的方案,留用地选址方案应充分征求被征地集体经济组织和其所在街道办事处(镇政府)的意见。在知识城已经批准的留用地集中安置区范围内选址的,可由区国土规划部门核定并划留;除此以外,留用地面积在10000平方米以内的由区国土规划部门核定并划留,超过10000平方米的留用地选址,经区国土规划部门审核并提交区规划用地领导小组会议审定后批准。留用地选址范围确定后,由征地单位协助开展留用地报批或由被征地集体经济组织根据《广州市人民政府关于印发广州市申请使用建设用地规则的通知》(穗府〔2015〕15号)规定,申请办理建设用地手续。留用地指标面积中公摊基础配套设施用地的比例不超过20%,超出部分可以与留用地一并规划实施,但不计入留用地指标的用地总面积。

第七条  留用地选址应符合土地利用总体规划和广州市城市总体规划、控制性详细规划等反映我区对所在片区规划发展要求的相关规划。

留用地包括集中留地和分散留地。集中留地,即留用地集中安排在本镇(街) 工业集聚区,或者集中安排留用地集中安置区内;分散留地,即留用地分散安排在本集体经济组织所属集体土地范围、符合土地利用总体规划和城乡规划的区域内;留用地选址应充分征求被征地集体经济组织及其所在街道办事处(镇政府)的意见,并综合考虑区位条件。留用地在城镇规划区范围外的,原则上保留集体土地性质,在城镇规划区范围内的,依法征收为国有土地。

对于已选址的留用地,且留用地未实际开发使用的,如因规划调整或基础设施的建设需要,可由区国土规划部门协调相关集体经济组织调整置换留用地,调整置换后原留用地需交还政府,集体经济组织应服从规划安排。

征地单位和被征地集体经济组织在签订征地协议后,如选择安排留用地的方式兑现留用地指标,应在办理农转用手续前选定留用地位置,并将留用地与主体项目一并上报办理农转用手续(除国家和省级重点建设项目用地、保障性安居工程、环保、救灾等涉及民生的继续建设项目用地以及留用地外)。

第八条  留用地按照规划要求用于除商品住宅建设以外的用途(纳入旧村改造范围的除外)。留用地的开发建设,必须符合我区产业规划和地块的规划用途,留用地规划方案报区国土规划部门审批,并征求区政策研究、发展改革、经济发展、投资促进部门的意见。

留用地的容积率原则上参照地块所在控规单元综合容积率设定。因特殊原因确需突破控规约定的,属于广州开发区范围内的工业或仓储用地,参照《关于印发〈广州开发区企业申请提高工业用地容积率实施办法〉的通知》(穗埔开国规办〔2017〕16号)有关要求执行;其余用地由区国土规划部门审核后,按程序报批。

第三章  留用地的管理要求

第九条  在取得区国土规划部门同意使用土地的相关批文前,留用地一律不得开发使用。已批准使用的留用地,集体经济组织负责做好留用地范围内的土地管理工作,留用地移交后应及时围闭,并按相关部门要求做好公益广告的张贴,避免留用地内发生抢建、抢种或倾倒余泥等破坏土地现状的情况发生。

第十条  已安排留用地的,由被征地集体经济组织自行负责所划定留用地的土地平整工作,土地平整费用由被征地集体经济组织承担。

留用地的土地平整工作应严格按照规划部门指定的土地用途及相关技术指标开展。

第十一条  留用地原则以集体经济组织为主体统筹整体开发利用,各级集体经济组织按相关规定对应留用地面积大小固定股份比例,并参与留用地的开发利用。

在属地镇政府或街道指导下,经《村民委员会组织法》的规定程序表决并公示无异议,集体经济组织可统筹留用地一定比例的权益。具体统筹方案及收益收支情况应根据村务公开的相关规定予以公开,并接受村民监督,属地镇政府或街道负责做好监管。

第四章  留用地的使用方式

第十二条  留用地可由集体经济组织或其独资注册成立的公司、企业按照规划用途自行开发。

第十三条  集体经济组织可出租留用地。集体经济组织依法出租留用地使用权的,必须按照《广东省集体建设用地使用流转管理办法》(粤府令第100号)实施,并通过产权流转管理服务平台公开交易。留用地出租的年限不得超过20年。年限届满后,经出租方和承租方协商同意,可以续租。

集体留用地使用权出租合同约定的土地使用年限届满,且不续租的,土地使用权由集体经济组织无偿收回,其地上建筑物、附着物按照留用地使用权出租合同的约定处理。

第十四条  集体经济组织可以其独资注册成立的公司与相关合作方成立项目公司,通过以作价入股、出资与他人合作、联营等形式进行开发留用地。

留用地使用权以作价入股、出资与他人合作、联营等形式用于经营性项目和工业用地的,应当参照国有土地使用权公开交易的程序和办法,通过采取招标、拍卖、挂牌等的方式,在区一级集体资产交易服务机构或市公共资源交易中心等平台进行。

第十五条  鼓励被征地集体经济组织申请政府返购留用地,并鼓励被征地集体经济组织将自持留用地统一纳入全区招商项目用地管理,返购留用地优先用于发展先进制造业、高新技术产业和企业总部项目,合理提高用地准入门槛,提高土地使用效益。

被征地集体经济组织申请政府返购的留用地,必须是未被转让、出租、抵押的土地,且权属清晰无争议。经所在街道办事处(镇政府)审核同意后,向区国土规划部门递交书面申请。

留用地返购的价格由区土地储备开发机构与留用地权属人依据土地评估结果进行协商,报区国土规划部门审核后,提交区规划用地领导小组会议审定。

第十六条  集体经济组织可根据《广东省人民政府办公厅关于加强征收农村集体土地留用地安置管理工作的意见》(粤府办〔2016〕30号)的有关规定转让留用地使用权,留用地使用权转让应当参照国有土地使用权公开交易的程序和办法,通过土地交易市场招标、拍卖、挂牌等方式进行。但本集体经济组织全(独)资注册成立的公司、企业使用留用地的除外。

国有性质留用地转让需由区国土规划部门报区政府、管委会审批,获得批准后由转受让方签订转让合同,并办理产权变更手续,程序如下:原萝岗区范围的集体经济组织向开发区房管所申请转让,按照转让登记相关要求办理;原黄埔区范围的向广州市房地产交易登记中心申请转让,由其按照转让登记相关要求办理产权转让登记。集体性质留用地转让按照《广东省集体建设用地使用流转管理办法》(粤府令第100号)执行。

集体经济组织依法转让以无偿返拨方式取得的国有留用地使用权的,不需补办土地有偿使用手续和补缴土地出让金,但应按规定缴纳土地使用权转让税费,转让所得全部归该集体经济组织所有。集体经济组织依法转让以无偿划拨方式取得的国有性质留用地土地使用权,转让使用年限按照国有土地出让年限有关规定设定,纳入国有土地动竣工违约和闲置土地监管。

第十七条  未纳入留用地管理、权属属村集体的国有建设用地,办理土地使用权划拨转让手续须按规定补办国有土地有偿使用手续和补缴土地出让金。

第十八条  集体经济组织留用地自主开发综合开发方案(包括建设项目、建设内容、投资总额、资金来源、预期收益等)、留用地出租方案(包括出租地块位置、面积、规划用途、出租年限、预期收益等)、留用地合作开发方案(包括合作地块位置、面积、规划用途、合作具体方式、预期收益等)、申请政府返购留用地以及留用地转让事宜,须经集体经济组织召开成员代表会议或村民大会,并经三分之二以上的成员代表签名或者三分之二以上成员签名通过。通过后须在本集体经济组织范围内公示15个工作日,并书面报送所在街道办事处(镇政府)。所在街道办事处(镇政府)负责对公示进行监管。

第十九条  鼓励被征地集体经济组织申请政府收储出让留用地。

留用地收储出让的模式是通过政府收储、公开出让、收益共享、物业保障的方式,实现留用地的市场价值,具体是指集体经济组织将留用地交由政府收储,按规划用途实行公开出让,集体经济组织分享的留用地市场收益按照留用地公开出让的土地出让金扣除政府市政投入成本后核算。

适用收储出让模式的留用地必须是国有性质,已核发《同意使用土地通知书》、《建设用地批准书》、《国有建设用地划拨决定书》或已取得留用地权属凭证,未被转让、出租、抵押且权属清晰无争议。属于集体性质的留用地需先申请办理征收手续后方可适用收储出让模式。

申请留用地收储出让的集体经济组织必须承诺其已被核定的留用地指标中的自持比例原则不少于30%,不得以转让、作价入股、股权交易等方式转移使用权。

第二十条  留用地收储出让的程序如下:

(一)留用地收储出让事宜,须经集体经济组织召开成员代表会议或成员大会,并经三分之二以上的成员代表签名或者三分之二以上成员签名通过。通过后须在本集体经济组织范围内公示15个工作日,并书面报送所在街道办事处(镇政府)。所在街道办事处(镇政府)负责对公示进行监管。

(二)被征地集体经济组织向区国土规划部门提出留用地收储出让的申请,同时提出合作开发留用地的初步方案。

(三)区国土规划部门对被征地集体经济组织的申请进行审核,依程序批准后,由开发区土地开发储备交易中心负责委托有资质的中介机构对留用地的市场价格进行评估。

(四)区国土规划部门根据土地评估结果,拟定政府市政投入成本、留用地公开出让起始价格。其中,政府市政投入成本按留用地评估价的40%计核。

(五)区国土规划部门制订留用地出让方案,并报请区规划用地领导小组会议审定。审议通过后,由区土地开发储备交易中心与被征地集体经济组织签订《留用地收储出让协议》,组织公开挂牌出让工作。

(六)被征地集体经济组织的留用地市场价值,按照留用地公开出让价款减去政府市政投入成本核定,待留用地公开出让完成并收取土地出让金后30个工作日内支付。

第五章  留用地的开发收益使用

第二十一条  留用地的收益应主要用于以下方面:

(一)缴纳养老保险和医疗保险费用;

(二)公益性福利事业;

(三)集体经济组织基础设施建设;

(四)发展集体经济;

(五)增加集体经济组织和集体经济组织成员收入;

(六)其他符合集体经济组织财政管理相关规定的支出。

第二十二条  留用地的收益资金必须设专账管理,并定期向集体经济组织成员公布收益使用情况。对留用地的相关资产、收益、支配的管理、按照《广州市农村集体“三资”管理责任追究制度》(穗文〔2015〕6号)执行。

第二十三条  街道办事处(镇政府)负责对资金的使用进行监督,获得资金的集体经济组织必须配合所在街道办事处(镇政府)的监督工作。

第六章  责任追究

第二十四条  严厉打击非法转让倒卖留用地和非法低价处置留用地资产的行为。

第二十五条  留用地的开发收益必须按本办法规定的用途分配使用,挪用、截留、贪污的,追究当事人责任,涉嫌犯罪的,依法移送司法机关处理。

第七章  附则

第二十六条  依法收回国有农场(含华侨农场)、林场土地,因失地职工确有需要安置留用地的,参照本办法执行。

第二十七条  本办法自公布之日起施行,有效期3年。有效期届满或相关法律政策依据发生变化的,将根据实施情况予以评估修订。本办法实施前已签订留用地协议,明确留用地落地相关事项的(留用地核算比例、留用地交地标准等),仍按已签订的留用地协议执行。

《广州市黄埔区广州开发区集体经济发展留用地管理办法(试行)》(穗埔府规〔2018〕2号).doc

《黄埔区、广州开发区集体经济发展留用地管理办法(试行)》解读



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