黄埔区人民政府关于萝岗街塘头村旧村
改造实施方案(片区策划)的批复
广州市黄埔区萝岗街萝岗社区经济联合社、萝岗社区西社经济合作社、萝岗社区均一经济合作社、萝岗社区均二经济合作社、萝岗社区南一经济合作社、萝岗社区南二经济合作社、萝岗社区北社经济合作社、萝岗社区下中经济合作社:
《萝岗街塘头村旧村改造实施方案》(下称《实施方案》)的改造思路以及有关审议事项已形成议定事项。根据审议意见,现就《实施方案》批复如下:
一、改造范围
萝岗街塘头村旧村改造项目北至现状山体,南至荔红路,西至开萝大道,东至时代香树里。
塘头村旧村改造项目已列入《广州市2023年城市更新项目年度计划(第一批)》。该项目测量范围用地面积26.21公顷,其中已纳入标图建库图斑面积21.60公顷;建新范围用地面积33.32公顷,其中已纳入标图建库图斑面积共计21.24公顷。(上述面积以勘测定界报告为准,下文所述改造范围如未特别注明均指建新范围)。
二、基础情况
(一)人口户籍现状
根据公安部门和属地街道相关资料,改造范围(测量范围)内总户数为1060户,总人数3823人,可新增分户838户,分户后的总户数为1898户。
(二)土地和房屋现状
改造范围(测量范围)内标图建库面积为21.60公顷(以勘测定界报告为准)。
改造范围(测量范围)内现状总建筑面积62.16万平方米,其中村民住宅56.91万平方米(含证载建筑面积1.94万平方米、2009年12月31日之前建成的无合法手续建筑面积33.10万平方米、2009年12月31日后建设无合法手续建筑面积21.87万平方米),集体物业5.16万平方米(含2009年12月31日之前建成的无合法手续建筑面积2.65万平方米、2009年12月31日后建设无合法手续建筑面积2.51万平方米),历史文保建筑0.07万平方米,公建配套0.02万平方米。
三、改造主体和改造模式
同意该项目采取全面改造方式,以广州市黄埔区萝岗街萝岗社区经济联合社、广州市黄埔区萝岗街萝岗社区西社经济合作社、广州市黄埔区萝岗街萝岗社区均一经济合作社、广州市黄埔区萝岗街萝岗社区均二经济合作社、广州市黄埔区萝岗街萝岗社区南一经济合作社、广州市黄埔区萝岗街萝岗社区南二经济合作社、广州市黄埔区萝岗街萝岗社区北社经济合作社、广州市黄埔区萝岗街萝岗社区下中经济合作社为改造主体,以合作改造模式开展实施更新改造。
改造范围内复建安置地块按规定申请转为国有土地,复建住宅用地可按照国有用地办理国有房产证;融资地块由村集体经济组织申请协议出让给村集体经济组织与市场主体组成的合作企业进行开发建设。
四、复建安置面积和改造成本
复建安置区建筑面积为72.85万平方米,其中住宅53.14万平方米(其中23.34万平方米为权益面积),公配设施6.04万平方米,复建物业13.59万平方米(其中12.27万平方米为权益面积),历史文保建筑0.07万平方米。
改造成本为36.2249亿元(不含土地出让金)。如实际改造成本超出36.2249亿元,改造主体需自主筹资解决超出部分的资金,政府不再安排融资面积。
五、融资楼面地价和融资面积
(一)根据融资楼面地价评估结果,融资住宅楼面地价不考虑旧村改造因素的楼面地价为14526元/平方米、考虑旧村改造因素的楼面地价为10279元/平方米(上述地价均包含应补缴的土地出让金)。
(二)融资区计算容积率建筑面积为48.14万平方米,其中住宅43.37万平方米,公共服务设施4.77万平方米。协议出让地块的土地出让金,按土地规划用地市场评估价的20%计收,具体计收时点及金额由规划和自然资源部门核定。
六、实施规模
项目改造范围总用地面积33.32公顷,规划计容总建筑面积120.98万平方米。其中:居住用地14.20公顷,容积率4.42-4.99,计容建筑面积68.18万平方米;商住混合用地8.22公顷,容积率5.76-6.07,计容建筑面积48.73万平方米;独立公服用地3.71公顷,容积率1.08,计容建筑面积4.02万平方米(含保留传统风貌建筑面积);文物古迹用地0.07公顷,计容建筑面积0.05万平方米;城市道路用地3.05公顷;公园绿地、防护绿地1.71公顷;保留非建设用地(包括水域用地等)2.37公顷。
改造范围内公共服务设施按不低于住宅建筑面积11%的标准配置,计算容积率建筑面积10.81万平方米(其中独立占地公服设施计容建筑面积4.01万平方米)。改造范围内的经营性设施用地建成后按规定移交;非经营性设施用地(市政道路、绿化、学校、公交首末站等),应由改造主体与复建安置地块同步建设,建成后按规定无偿移交。
改造范围内涉及区文物保护单位1处、区登记保护文物单位1处、传统风貌建筑1处,予以原址保留。请方案批复后进一步征求文化行政管理部门意见,按要求深化建筑保护方案,认真组织实施,切实保护好改造范围内文物及历史建筑。
(用地布局及具体规划指标以获批的控规调整成果或规划设计条件为准)。
七、土地处置方式和用地手续办理
(一)改造范围内已有合法用地手续17.78公顷,已完善历史用地手续1.82公顷,可完善历史用地手续1.56公顷,另有0.01公顷需办理退征后完善历史用地手续。
(二)以抵扣留用地指标方式办理用地手续6.81公顷。
(三)以“三地”方式办理手续的0.10公顷,以其他用地方式办理手续的0.59公顷。
(四)保留农用地2.64公顷。
(五)0.16公顷储备用地按相关规定与村集体建设用地置换。
(六)储备用地支持1.77公顷。
(七)保留公路用地0.07公顷。
(八)改造范围内集体建设用地按规定申请转为国有建设用地。
(上述面积以勘测定界报告为准)。
八、改造建设时序
本次改造分期实施,每期均应优先建设复建安置房、公配设施和历史文化遗产的修缮保护等工程。
自批复之日起三个月内,你单位须与区城市更新主管部门签订批后项目实施监管协议,按照批复的改造实施方案实施改造。
十、自批复之日起三年内,项目实施方案由村集体经济组织按有关规定表决通过的,批复生效实施。
补偿安置协议在项目实施方案批复后3年内仍未达到80%以上权属人签约比例的,改造实施方案须重新报批。
十一、其他要求
(一)若改造成本等内容因实际情况发生调整的,按照“多退少不补”原则对批复内容进行调整。
(二)项目实施主体应严格落实各专项评估报告的建议措施,确保项目符合相关要求。
附件:萝岗(塘头村)旧村改造实施方案(片区策划)
广州市黄埔区人民政府
2023年11月22日
附件:萝岗(塘头村)旧村改造实施方案(片区策划)