黄埔区人民政府关于新龙镇镇龙村(东片区)
旧村全面改造项目实施方案
(片区策划)的批复
广州市黄埔区新龙镇镇龙村经济联合社、新围第一经济合作社、新围第二经济合作社、新围第三经济合作社、新围第四经济合作社、镇龙墟第一经济合作社、镇龙墟第二经济合作社、屋吓经济合作社、向西经济合作社、上围经济合作社、下围经济合作社、大埔圩经济合作社:
《新龙镇镇龙村(东片区)旧村全面改造项目实施方案》(片区策划)(下称《实施方案》)的推进思路及实施方案经黄埔区、广州开发区城市更新工作领导小组2023年第一次会议审阅研究原则同意。根据审议意见,现就《实施方案》批复如下:
一、改造范围
镇龙村(东片区)位于黄埔区新龙镇,紧邻广河高速、九龙大道和广汕公路,地铁21号线、14号线支线、穗莞深城际经过并设站点,区位条件优越、对外交通便利。
镇龙村(东片区)旧村改造项目已列入《广州市2023年城市更新年度计划(第一批)》。镇龙村(东片区)旧村测量范围用地面积108.37公顷,其中已纳入标图建库图斑面积54.32公顷。项目建新范围用地面积72.98公顷,其中已纳入标图建库图斑面积33.42公顷。(上述面积以勘测定界报告为准,下文所述改造范围如未特别注明均指建新范围)。
二、基础情况
(一)人口户籍现状
根据公安部门和属地街道相关资料,镇龙村(东片区)旧村改造范围(测量范围)内村民户籍人口564户,总人数3677人,符合“户”的标准可新增分户1225户,另有世居祖屋权属人233户。
(二)土地和房屋现状
镇龙村(东片区)旧村改造范围(测量范围)内标图建库面积为54.32公顷。
改造范围内现状总建筑面积为70.22万平方米,其中村民住宅30.43万平方米(2019年1月17日之前建成无合法权属证件或报建手续),圩镇住宅25.14万平方米(含有权属证件或报建手续建筑面积0.39万平方米,2019年1月17日之前建成无合法权属证件或报建手续建筑面积24.75万平方米),集体物业2.01万平方米(含2009年12月31日之前建设无相关权属证明建筑面积1.79万平方米,2009年12月31日后加建无相关权属证明建筑面积0.02万平方米,2009年12月31日后建设无相关权属证明建筑面积0.20万平方米),集体经营性用地建筑面积0.01万平方米(含2009年12月31日之前建设无相关权属证明建筑面积24.23平方米,2009年12月31日后建设无相关权属证明建筑面积68.50平方米),国有物业9.49万平方米(含证载批准建筑面积2.23万平方米,2009年12月31日前建设有权属证件或报建手续建筑面积2.21万平方米,2009年12月31日前建设无权属证件或报建手续建筑面积4.39万平方米,2009年12月31日后加建无权属证件或报建手续建筑面积0.66万平方米),国有经营性用地建筑3.02万平方米(含证载批准建筑面积0.39万平方米,2009年12月31日前建设有权属证件或报建手续建筑面积0.18万平方米,2009年12月31日后加建有权属证件或报建手续建筑面积0.06万平方米,2009年12月31日前建设无相关权属证明建筑面积1.73万平方米,2009年12月31日后加建无相关权属证明建筑面积0.66万平方米),直管公房0.03万平方米,历史文保0.07万平方米,公建配套0.02万平方米。
三、改造主体和改造模式
同意该项目采取全面改造方式,以“广州市黄埔区新龙镇镇龙村经济联合社、新围第一经济合作社、新围第二经济合作社、新围第三经济合作社、新围第四经济合作社、镇龙墟第一经济合作社、镇龙墟第二经济合作社、屋吓经济合作社、向西经济合作社、上围经济合作社、下围经济合作社、大埔圩经济合作社”为改造主体,以合作改造模式开展实施更新改造。
改造范围内复建安置地块按规定申请转为国有土地,复建住宅用地可按照国有用地办理国有房产证;融资地块由村集体经济组织申请协议出让给村集体经济组织与市场主体组成的合作企业进行开发建设。
四、复建安置面积和改造成本
复建安置区用地40.64公顷,总建筑面积为132.99万平方米,其中住宅73.64万平方米,公配设施8.79万平方米(含计入安置区公配设施的九年制学校面积3.78万平方米),复建物业50.49万平方米(其中39.87万平方米为权益面积),不可移动文物0.07万平方米。
改造成本为57.71亿元(不含土地出让金)。如实际改造成本超出57.71亿元,改造主体需自主筹资解决超出部分的资金,政府不再安排融资面积。
五、融资楼面地价和融资面积
(一)根据融资楼面地价评估结果,镇龙村(东片区)旧村融资住宅考虑旧村改造因素的楼面地价为7597元/平方米,不考虑旧村改造因素的楼面地价为9313元/平方米(上述地价包含应补缴的土地出让金)。
(二)融资区用地32.34公顷,计容建筑面积为99.30万平方米,其中住宅89.46万平方米,公共服务设施9.84万平方米(含计入融资区公配面积的九年制学校面积4.68万平方米)。协议出让地块的土地出让金,按土地规划用地市场评估价的20%计收,具体计收时点及金额由规划和自然资源部门核定。
六、实施规模
项目改造范围总用地面积72.98公顷,规划计容总建筑面积232.29万平方米。其中:二类居住用地32.90公顷,容积率5.14,计容建筑面积169.16万平方米;居住服务设施用地2.82公顷,计容建筑面积2.44万平方米;商业服务业设施用地6.93公顷,容积率7.30,计容建筑面积50.56万平方米;公共管理与公共服务设施用地9.05公顷,计容建筑面积10.10万平方米,城市道路用地13.04公顷;绿地6.39公顷,计容建筑面积0.03万平方米;水域1.85公顷。
改造范围内公共服务设施按不低于住宅建筑面积11%的标准配置,计容建筑面积18.63万平方米。改造范围内的经营性设施用地(邮政所等)建成后按规定移交;非经营性设施用地(绿化、学校、公交首末站等),应由改造主体与复建安置地块同步建设,建成后按规定无偿移交。
改造范围内涉及区级文物保护单位1处、区登记文物保护单位1处,予以原址保留。请于方案批复后进一步征求文化行政管理部门意见,按要求深化建筑保护方案,认真组织实施,切实保护好改造范围内文物及传统古建筑。
(用地布局及具体规划指标以获批的控规调整成果或规划设计条件为准)。
七、土地处置方式和用地手续办理
(一)建新范围内已完善历史用地手续的集体用地面积13.76公顷,可完善历史用地手续的集体用地面积10.04公顷。
(二)改造范围内用地13.83公顷由政府征收后,与改造范围外已完善和可完善历史用地手续的13.83公顷用地进行置换。
(三)以抵扣留用地指标方式办理用地手续16.05公顷。
(四)整合国有建设用地5.11公顷。
(五)以“其他用地”办理的用地11.63公顷。
(六)保留现状的用地2.56公顷。
(七)改造项目涉及调整征地前置协商协议或退回用地报批规费的土地,按照规定办理用地手续。
(八)改造范围外剩余的已完善和可完善历史用地手续的用地,由改造主体完成地上建筑物拆除及清表工作,无偿移交政府收储。
(九)改造范围内集体建设用地按规定申请转为国有建设用地。
(上述面积以勘测定界报告为准)。
八、改造建设时序
本次改造分期实施,每期均应优先建设复建安置房、公配设施和历史文化遗产的修缮保护等工程。
九、自批复之日起三个月内,你单位须与区城市更新主管部门签订批后项目实施监管协议,按照批复的改造实施方案实施改造。
十、自批复之日起三年内,项目实施方案由村集体经济组织按有关规定表决通过的,批复生效实施。
补偿安置协议在项目实施方案批复后3年内仍未达到80%以上权属人签约比例的,改造实施方案须重新报批。
十一、其他要求
(一)本项目应配置的高中学位在改造范围外统筹落实,相关统筹费用按有关政策执行,相关成本由改造主体承担。
(二)项目实施主体应严格落实各专项评估报告的建议措施,确保项目符合相关要求。
(三)改造主体应根据生态环境部门要求完成改造范围的土壤环境调查评估工作。
(四)项目改造范围内涉及历史文化遗产(含树木)保护的,须根据主管部门要求完成相关程序;涉及控制保护范围内进行开工建设的,应当在设计和施工前制定避让和保护措施。
(五)若由改造主体整合的非村集体或非村民所有房屋涉及土地出让金补缴的,由改造主体自行统筹解决。
(六)若改造成本等内容因实际情况发生调整的,按照“多退少不补”原则对批复内容进行调整。
(七)实施方案批复后,签订附生效条件的房屋拆迁补偿安置协议的圩镇居民达到2/3以上(含2/3)的,方可具体实施拆迁。
(八)改造范围内用地完成确权登记且完成土地整合形成单一改造主体后,方可开发建设。
附件:镇龙村(东片区)旧村改造实施方案(片区策划)
广州市黄埔区人民政府
2023年12月28日
附件:镇龙村(东片区)旧村改造实施方案(片区策划)