黄埔区人民政府关于永和街贤江旧村改造
实施方案(片区策划)的批复
广州市黄埔区永和街贤江社区经济联合社:
《永和街贤江旧村改造实施方案(片区策划)》(下称《实施方案》)经黄埔区、广州开发区城市更新工作领导小组2023年第四次会议审议原则同意。根据审议意见,现就《实施方案》批复如下:
一、改造范围
贤江村位于广州市黄埔区中部,广州科学城长岭居片区与永和片区交汇处;南至贤江公园,西至万科山景园,东至新庄村,北至禾丰新村。
贤江旧村改造项目已列入《广州市2023年城市更新项目年度计划(第一批)》。该项目测量范围用地面积108.14公顷,其中已纳入标图建库图斑面积50.44公顷;建新范围用地面积79.81公顷,其中已纳入标图建库图斑面积31.22公顷。(上述面积以勘测定界报告、标图建库有效性复核报告为准,下文所述改造范围如未特别注明均指建新范围)。
二、基础情况
(一)人口户籍现状
根据公安部门和属地街道相关资料,贤江旧村改造范围(测量范围)内总户数为1421户,总人数5860人,可新增分户1067户,分户后的总户数为2488户。
(二)土地和房屋现状
改造范围(测量范围)内标图建库面积为50.44公顷(以勘测定界报告、标图建库有效性复核报告为准)。
改造范围(测量范围)内现状总建筑面积91.20万平方米,其中村民住宅70.10万平方米(含有权属证明建筑面积43.61万平方米、2009年12月31日之前建设的无合法手续建筑面积4.86万平方米、2009年12月31日后建设建筑面积15.97万平方米、不符合一户一宅的建筑面积5.67万平方米),集体物业19.44万平方米(含有权属证明建筑面积12.07万平方米、2009年12月31日之前建设无相关权属证明建筑面积5.76万平方米、2009年12月31日后加建无相关权属证明建筑面积1.39万平方米、2009年12月31日后建设无相关权属证明建筑面积0.22万平方米),集体经营性用地建筑面积0.10万平方米(含2009年12月31日之前建设无相关权属证明建筑面积0.067万平方米、2009年12月31日后加建无相关权属证明建筑面积0.035万平方米)、国有建筑0.56万平方米,历史文保建筑0.11万平方米,公建配套0.89万平方米。
三、改造主体和改造模式
同意该项目采取全面改造方式,以广州市黄埔区永和街贤江社区经济联合社为改造主体,以合作改造模式开展实施更新改造。
改造范围内复建安置地块按规定申请转为国有土地,复建住宅用地可按照国有用地办理国有房产证;融资地块由村集体经济组织申请协议出让给村集体经济组织与市场主体组成的合作企业进行开发建设。
四、复建安置面积和改造成本
复建安置区用地40.25公顷,总建筑面积为110.35万平方米,其中住宅74.85万平方米(其中31.15万平方米为权益面积),公配设施8.23万平方米,复建物业27.16万平方米(其中12.64万平方米为权益面积),历史文保建筑0.11万平方米。
改造成本为70.4955亿元(不含土地出让金)。如实际改造成本超出70.4955亿元,改造主体需自主筹资解决超出部分的资金,政府不再安排融资面积。
五、融资楼面地价和融资面积
(一)根据融资楼面地价评估结果,融资住宅楼面地价不考虑旧村改造因素的评估价为11167元/平方米、考虑旧村改造因素的评估价为8847元/平方米。融资工业楼面地价不考虑旧村改造因素的评估价为434元/平方米、考虑旧村改造因素的评估价为324元/平方米。融资商业楼面地价不考虑旧村改造因素的评估价为13367元/平方米、考虑旧村改造因素的评估价为10450元/平方米(上述地价均包含应补缴的土地出让金)。
(二)融资区用地39.55公顷,计算容积率建筑面积112.29万平方米,其中住宅94.41万平方米,公共服务设施10.39万平方米,工业7.50万平方米。协议出让地块的土地出让金,按土地规划用地市场评估价的20%计收,具体计收时点及金额由规划和自然资源部门核定。
六、实施规模
项目改造范围总用地面积79.81公顷,规划计容总建筑面积222.64万平方米。其中:居住用地37.92公顷,容积率2.7-5.2,计容建筑面积171.72万平方米;公共管理与公共服务用地14.82公顷,容积率0.87,建筑面积12.88万平方米,商业服务业设施用地1.00公顷,容积率5.50,建筑面积5.48万平方米;商业服务业设施用地兼容居住用地兼容道路与交通设施用地3.61公顷,容积率6.68,计容建筑面积24.12万平方米;工业用地1.88公顷,容积率4.0,计容建筑面积7.50万平方米;绿地兼容公共管理与公共服务用地兼容道路与交通设施用地3.87公顷,容积率0.14,计容建筑面积0.56万平方米;道路与交通设施用地11.74公顷;公用设施用地0.62公顷;公园绿地、防护绿地4.05公顷;水域0.31公顷。
改造范围内公共服务设施按不低于住宅建筑面积11%的标准配置,计算容积率建筑面积18.62万平方米(其中独立占地公服设施计容建筑面积16.02万平方米)。改造范围内的经营性设施用地建成后按规定移交;非经营性设施用地(市政道路、绿化、学校、公交首末站等),应由改造主体与复建安置地块同步建设,建成后按规定无偿移交。
改造范围内涉及历史建筑2处、传统风貌建筑2处,予以原址保留。请于实施方案批复后进一步征求文化行政管理部门意见,按要求深化建筑保护方案,认真组织实施,切实保护好改造范围内文物及传统古建筑。
(用地布局及具体规划指标以获批的控规调整成果或规划设计条件为准)。
七、土地处置方式和用地手续办理
(一)建新范围内已完善历史用地手续用地19.12公顷,可完善历史用地手续用地3.01公顷,另有9.09公顷用地需按要求退回用地报批规费。
(二)以“三地”方式办理手续用地0.79公顷。
(三)已选址留用地15.25公顷,以抵扣挂账留用地指标方式办理用地手续用地4.21公顷,留用地重新选址用地5.54公顷。
(四)改造范围内用地14.06公顷由政府征收后,与改造范围外已完善和可完善历史用地手续的14.06公顷用地进行置换。
(五)整合旧村其他用地7.74公顷。
(六)整合国有用地0.99公顷。
(七)改造项目涉及调整征地前置协商协议或退回用地报批规费的土地,按照规定办理用地手续。
(八)改造范围内集体建设用地按规定申请转为国有建设用地。
(上述面积以勘测定界报告为准)。
八、改造建设时序
本次改造分期实施,每期均应优先建设复建安置房、公配设施和历史文化遗产的修缮保护等工程。
九、自批复之日起三个月内,你单位须与区城市更新主管部门签订批后项目实施监管协议,按照批复的改造实施方案实施改造。
十、自批复之日起三年内,项目实施方案由村集体经济组织按有关规定表决通过的,批复生效实施。
补偿安置协议在项目实施方案批复后3年内仍未达到80%以上权属人签约比例的,改造实施方案须重新报批。
十一、其他要求
(一)若改造成本等内容因实际情况发生调整的,按照“多退少不补”原则对批复内容进行调整。
(二)项目实施主体应严格落实各专项评估报告的建议措施,确保项目符合相关要求。
(三)改造主体应根据生态环境部门要求完成改造范围的土壤环境调查评估工作。
(四)项目改造范围内涉及历史文化遗产(含树木)保护的,须根据主管部门要求完成相关程序;涉及控制保护范围内进行开工建设的,应当在设计和施工前制定避让和保护措施。
(五)改造范围内相应地块完成确权登记且完成土地整合形成单一改造主体后,方可开发建设。
附件:贤江旧村改造实施方案(片区策划)
广州市黄埔区人民政府
2024年1月13日