黄埔区人民政府关于迳头村旧村改造项目实施方案(片区策划)的批复
广州市黄埔区新龙镇迳头村经济联合社:
《迳头旧村旧村改造项目实施方案(片区策划)》(下称《实施方案》)经黄埔区、广州开发区城市更新工作领导小组2023年第一次会议审议原则同意。根据审议意见,现就《实施方案》批复如下:
一、改造范围
新龙镇迳头村位于广州市黄埔区知识城板块,距离科学城22km,距离黄埔临港经济区30km,南临禾丰村,西临均和村,东至九楼村,北至镇龙村。
新龙镇迳头旧村改造项目已列入《广州市2023年城市更新项目年度计划(第一批)》。该项目改造范围(含测量范围)用地面积82.49公顷,其中已纳入标图入库图斑面积共计30.60公顷;改造范围(建新范围)用地面积37.06公顷,其中已纳入标图入库图斑面积共计17.52公顷。(上述面积以勘测定界报告为准,下文所述改造范围如未特别注明均指建新范围)。
二、基础情况
(一)人口户籍现状
根据公安部门和属地街道相关资料,改造范围(测量范围)内总户数为555户,总人数3460人,可新增分户1255户,分户后的总户数为1810户,另有世居祖屋权属人256户。
(二)土地和房屋现状
改造范围(含测量范围)内标图建库图斑面积为30.60公顷。
改造范围(含测量范围)内现状总建筑面积32.24万平方米,其中村民住宅31.71万平方米(含2019年1月17日之前建成的无合法手续建筑面积31.28万平方米;2019年1月17日后建设无合法手续建筑面积0.35万平方米),集体物业0.52万平方米(含2009年12月31日之前建成的无合法手续建筑面积0.49万平方米;2009年12月31日后建设无合法手续建筑面积0.03万平方米),公建配套0.007万平方米,不涉及历史文保建筑。此外,旧村范围内涉及的政府征拆回迁安置户的现状房屋建筑面积0.61万平方米。
(三)留用地情况
改造范围内共计留用地8.01公顷,已在本项目中落实。无其余留用地指标欠账。
三、改造主体和改造模式
同意该项目采取全面改造方式,以广州市黄埔区新龙镇迳头村经济联合社为改造主体,以合作改造模式开展实施更新改造。
改造范围内复建安置地块按规定申请转为国有土地,复建住宅用地可按照国有用地办理国有房产证;融资地块由村集体经济组织申请协议出让给村集体经济组织与市场主体组成的合作企业进行开发建设。
四、复建安置面积和改造成本
复建安置区用地18.63公顷,总建筑面积为71.97万平方米,其中住宅51.56万平方米(其中25.11万平方米为权益面积),公配设施5.67万平方米,复建物业14.74万平方米(其中14.26万平方米为权益面积)。
改造成本为29.65亿元(不含土地出让金)。如实际改造成本超出29.65亿元,改造主体需自主筹资解决超出部分的资金,政府不再安排融资面积。
五、融资楼面地价和融资面积
(一)根据融资楼面地价评估结果,融资住宅楼面地价不考虑旧村改造因素评估价8472元/平方米、考虑旧村改造因素评估价6905元/平方米(上述地价包含应补缴的土地出让金)。
(二)融资区用地18.43公顷,融资区计算容积率建筑面积为56.78万平方米,其中住宅51.16万平方米,公共服务设施5.63万平方米。协议出让地块的土地出让金,按土地规划用地市场评估价的20%计收,具体计收时点及金额由规划和自然资源部门核定。
六、实施规模
项目改造范围总用地面积37.06公顷,规划计容总建筑面积128.75万平方米。其中:居住用地24.33公顷,容积率4.40,计容建筑面积107.12万平方米;商业服务业设施用地2.12公顷,容积率6.97,计容建筑面积14.74万平方米;公服和市政设施用地6.14公顷,容积率1.12,计容建筑面积6.89万平方米;城市道路用地3.64公顷;公园绿地0.83公顷(不含群众性运动场地)。
改造范围内公共服务设施按不低于住宅建筑面积11%的标准配置,计算容积率建筑面积11.30万平方米。改造范围内的经营性设施用地建成后按规定移交;非经营性设施用地(市政道路、绿化、学校、公交首末站等),应由改造主体与复建安置地块同步建设,建成后按规定无偿移交。
(用地布局及具体规划指标以获批的控规调整成果或规划设计条件为准)。
七、土地处置方式和用地手续办理
(一)改造范围内已有合法用地手续0.63公顷。
(二)已完善历史用地手续12.62公顷,可完善历史用地手续4.27公顷。
(三)以抵扣留用地指标方式办理的用地7.91公顷。
(四)改造范围内用地5.26公顷由政府征收后,与改造范围外已完善和可完善历史用地手续的5.26公顷用地进行置换。
(五)改造范围外剩余的已完善和可完善历史用地手续的用地,由改造主体完成地上建筑物拆除及清表工作,无偿移交政府收储。
(六)以“其他用地”方式办理的用地6.37公顷。
(七)项目涉及调整征地前置协商协议或退回用地报批规费的土地,按照规定办理用地手续。
(八)改造范围内集体建设用地按规定申请转为国有建设用地。
(上述面积以勘测定界报告为准)。
八、改造建设时序
本次改造分期实施,每期均应优先建设复建安置房、公配设施和历史文化遗产的修缮保护等工程。
九、自批复之日起三个月内,你单位须与区城市更新主管部门签订批后项目实施监管协议,按照批复的改造实施方案实施改造。
十、自批复之日起三年内,项目实施方案由村集体经济组织按有关规定表决通过的,批复生效实施。
补偿安置协议在项目实施方案批复后3年内仍未达到80%以上权属人签约比例的,改造实施方案须重新报批。
十一、其他要求
(一)改造范围内约12.26公顷用地在土地利用总体规划为非城乡建设用地,其开发建设前须完善相关手续。
(二)项目实施主体应严格落实各专项评估报告的建议措施,确保项目符合相关要求。
(三)改造主体应根据生态环境部门要求完成改造范围的土壤环境调查评估工作。
(四)项目改造范围内涉及历史文化遗产(含树木)保护的,须根据主管部门要求完成相关程序;涉及控制保护范围内进行开工建设的,应当在设计和施工前制定避让和保护措施。
(五)若改造成本等内容因实际情况发生调整的,按照“多退少不补”原则对批复内容进行调整。
附件:迳头村旧村改造项目实施方案(片区策划)
广州市黄埔区人民政府
2024年1月20日