广州市黄埔区新龙镇洋田村经济联合社:
《洋田村旧村改造实施方案(片区策划)》(下称《实施方案》)经黄埔区、广州开发区城市更新工作领导小组2020年第三次会议原则通过。根据黄埔区、广州开发区城市更新工作领导小组2020年第三次会议纪要(穗埔开更新办会纪〔2020〕3号)决定,现就《实施方案》批复如下:
一、改造范围
洋田村位于广州市黄埔区东北部,东与增城中新镇接壤,南至广河高速,西临知识城南起步区,北至珠三角环线高速,距离广州科学城25分钟车程。
洋田旧村改造项目已列入《广州市黄埔区 广州开发区2019年城市更新年度计划(第一批)》《广州市2022年城市更新项目年度计划》。改造范围(建新范围)总用地面积60.7438公顷(上述面积以勘测定界报告为准,下文所述改造范围如未特别注明均指建新范围)。
二、基本情况
(一)人口户籍情况
根据公安部门和属地街镇相关资料,改造范围(测量范围)内总户数为2710户(包含原有户籍712户,达到分户标准而未进行分户的1998户),户籍总人口4978人,另有世居祖屋权属人258户。
(二)土地和房屋现状
洋田村集体土地范围内已纳入标图建库图斑面积共计43.54公顷。改造范围(测量范围)内现状总建筑面积47.37万平方米,其中村民住宅44.25万平方米(均为2019年1月17日之前建成的无合法权属证件或报建手续的建筑),集体物业3.00万平方米(含2009年12月31日之前建成的无合法手续建筑面积1.89万平方米,2009年12月31日后建设无合法手续建筑面积1.11万平方米),公建配套0.12万平方米。
三、改造模式
同意该项目采取全面改造方式,以洋田村经济联合社为改造主体,以合作改造模式开展实施更新改造。
改造范围内复建安置地块按规定申请转为国有土地,复建住宅用地可按照国有用地办理国有房产证;融资地块由村集体经济组织申请协议出让给村集体经济组织与市场主体组成的合作企业进行开发建设。
四、复建安置面积和改造成本
复建安置区计算容积率建筑面积为93.28万平方米,其中住宅74.11万平方米(其中34.05万平方米为权益建筑面积),公配设施9.46万平方米,复建物业9.71万平方米(其中7.82万平方米为权益建筑面积)。
改造成本为43.36亿元(不含土地出让金)。如实际改造成本超出43.36亿元(不含土地出让金),改造主体需自主筹资解决超出部分的资金,政府不再安排融资面积。
五、融资楼面地价和融资面积
根据融资楼面地价评估结果,融资地块住宅楼面地价不考虑旧村改造因素评估价8558元/平方米、考虑旧村改造因素评估价7165元/平方米;融资地块商业楼面地价不考虑旧村改造因素评估价9727元/平方米、考虑旧村改造因素评估价8131元/平方米(上述价格均包含应补缴的土地出让金)。
融资地块的土地出让金,按土地规划用地市场评估价的20%计收,具体计收时点及金额由规划和自然资源部门核定。
融资区计算容积率建筑面积为78.31万平方米,其中住宅69.70万平方米,公配设施7.74万平方米,商业0.87万平方米。
六、实施规模
项目改造范围总用地面积60.7438公顷,规划计容总建筑面积171.59万平方米。改造范围内公配设施按住宅建筑面积不低于11%进行配置,计算容积率建筑面积17.21万平方米。改造范围内的经营性设施用地(养老院、邮政所等)建成后按规定移交;非经营性设施用地(市政道路、绿化、学校、公交首末站等),应由改造主体与复建安置地块同步建设,建成后按规定无偿移交。
具体指标以获批的控规调整成果或规划设计条件为准。
七、土地处置方式和用地手续办理
(一)建新范围内已完善和可完善历史用地手续的用地面积25.3110公顷。
(二)除已完善和可完善历史用地手续的用地面积25.3110公顷之外,剩余35.4328公顷用地通过以下方式办理:
1.按照《广州市黄埔区 广州开发区旧村改造项目土地置换操作指引》的第八条规定,0.8232公顷用地与建新范围外已完善和可完善历史用地手续的用地按毛用地面积相等的方式进行置换;
2.留用地、预支留用地指标抵扣4.3451公顷;
3.以“三地”方式办理1.3426公顷;
4.以“其他用地”方式办理9.6554公顷;
5.拆旧复垦18.4841公顷,另有结余部分0.0954公顷标图建库用地无偿移交政府。
6.政府统筹变电站用地0.7824公顷(政府统筹0.3672公顷,新田村调入0.4152公顷)。
(三)改造范围内集体建设用地按规定申请转为国有建设用地。
(四)改造范围外剩余的已完善和可完善历史用地手续的用地,由改造主体完成地上建筑物拆除及清表工作,无偿移交政府收储。
上述面积以勘测定界报告为准。
八、改造建设时序
本次改造按分期实施,优先建设复建安置房和公配设施。
九、自批复之日起三个月内,你单位须与区城市更新主管部门签订批后项目实施监管协议,按照批复的改造实施方案实施改造。
十、本批复印发后3年之内,《实施方案》经村民(含村改居后的居民)和世居祖屋权属人总人数的80%以上表决通过,批复生效实施。
补偿安置协议在《实施方案》批复后3年内仍未达到80%以上权属人签约比例的,改造实施方案(片区策划)须重新报批。
十一、其他
(一)本项目应配置的高中学位在改造范围外统筹落实,相关成本由改造主体承担。
(二)若改造成本等内容因实际情况发生调整的,按照“多退少不补”原则对批复内容进行调整。
(三)项目实施主体应严格落实各专项评估报告的建议措施,确保项目符合相关要求。
(四)改造范围内约18.4841公顷复垦转移指标须待相关复垦验收地块数据上图入库后才可使用相关拆旧复垦指标。
此复。
附件:洋田村旧村改造实施方案(片区策划)
广州市黄埔区人民政府
2022年11月4日
附件
洋田村旧村改造实施方案(片区策划)