日前,黄埔区穗东街南湾旧村改造项目实施方案正式获批,成为今年以来黄埔区第7个获批的旧改项目。
在此之前,该区已陆续批复珠江村、双沙村、洋田村、汤村五福堂一二社、刘村洋城社等5个旧村改造项目和香雪城旧厂改造项目。
今年以来,黄埔区按照“总量控制、规模压减、品质提升”的优化原则,试行分期分片、容缺审批等创新手段,从“成本端”“数据端”两头发力推动项目优化提升,指导项目优化方案压缩建设规模,实现旧改项目审批大提速。
截至2022年11月,黄埔区累计批复城市更新项目148个,其中全面改造项目69个(含旧村27个、旧厂41个,旧城1个),微改造项目79个,累计建成安置房17176套、198万平方米。此前,黄埔区提出累计旧村改造项目66个,目前尚余39个分批实施。
此次获批的南湾旧村改造项目位于东江与珠江交汇处,西部紧邻南海神庙,相距约1.5公里;靠近地铁13号线、和5号线夏园站,交通便利。南湾也是一座别具岭南风貌、有着“广州小周庄”之称的黄埔水乡,村内拥有丰富的古村文化古迹和自然风光,是广州重要的岭南水乡风情旅游资源。
南湾将通过整体连片改造,形成丰富业态,承载休闲、消费、服务等多种功能,同时加快南海神庙片区旅游资源的集聚、开发,提升景观面貌,优化升级区域环境品质。
实施方案显示,南湾旧村改造项目总用地面积57.48万平方米,计算容积率总建筑面积约147.4万平方米。
其中,复建区用地面积31.23万平方米,计容总建筑面积约86.3万平方米。回迁住宅区占地面积9.18万平方米,容积率5.3,计容建筑面积约44万平方米(其中约17.9万平方米为权益面积);集体物业约33万平方米,整合旧厂物业复建权益面积约2.5万平方米。
融资区用地面积26.25万平方米,计容建筑面积约61万平方米。其中,商品住宅区由4块地组成,容积率分别为:4.6、5.3、5.03、4.78,总建筑面积约49万平方米,预计将供应约4900套商品房。
南湾旧改项目改造成本约47.9亿元(不含土地出让金)。根据融资楼面地价评估结果,融资住宅楼面地价不考虑旧村改造因素评估价11940元/平方米、考虑旧村改造因素评估价10120元/平方米。
改造项目规划居住人口3万人,规划公共服务设施和市政公用设施总建筑面积11.59万平方米,占住宅建筑面积的12.4%。改造项目内规划新增1所48班完全中学、1所54班小学,以及社区卫生服务中心、养老院、公交首末站各一处。
商业方面,南湾旧改项目的商业用地配比较高,分布在四处:黄埔东路南侧、隔墙路东侧、秋枫古堤北侧、港前路南侧,合计占地面积6.27万平方米,总建筑面积33.78万平方米。
其中,黄埔东路一侧规划海丝国际电商总部项目,总建筑面积约9.3万平方米,塔楼主体高度200米,项目计划投资15亿元。
秋枫古堤一侧将围绕现有的古祠堂、文昌塔等历史建筑元素,打造岭南民俗文化体验、观光、休闲旅游的特色水乡风情街区。
作为南湾旧改的重头戏,南湾文旅小镇项目采用保护与活化利用相结合的规划方案,严格保护文物建筑与历史建筑,传统风貌建筑、保留整治类民居建筑采用修旧如旧、建新如故的更新方案,拆除破坏传统风貌的建筑物,按照规划新建传统风貌建筑。
在整体定位上,南湾文旅小镇遵循“岭南古水乡,风貌新典范;扶胥古驿站,海丝新起点;文化常春岩,文旅新天地”的原则,将其建设成为珠江文化景观带上广州传统村落与都市风情相结合的文化旅游活力体验区。
(钟飞兴)