为加大产业发展用地保障力度,满足产业发展差别化用地需求,有效降低企业用地成本,促进我区产业用地供给侧结构性改革进程,我局根据《广东省国土资源厅印发<关于完善工业用地供应制度促进供给侧结构性改革的实施意见(试行)>的通知》(粤国土资规字〔2017〕3号)、《广州市人民政府关于印发<广州市工业用地使用权先租赁后出让和弹性年期出让实施办法>的通知》(穗府规〔2017〕9号),结合广州开发区实际情况,起草了《广州开发区工业用地使用权先租赁后出让和弹性年期出让实施细则》(以下简称《实施细则》),现就有关情况说明如下:
一、起草背景
工业用地是保障实体经济平稳发展的基石,是促进产业转型升级的重要载体。广州开发区作为广州经济大区、工业强区,全区(含黄埔区、广州开发区)2016年规模以上工业总产值7141亿元,约占全市的40%。产业结构以先进制造业和战略性新兴产业为主,实行“双轮驱动”,未来将打造成为产业主引擎和创新枢纽核心区。截至2016年广州开发区已出让工业用地约784宗,土地面积约2617.39公顷,占土地出让总面积的62.34%,工业用地出让占比大。我区目前面临新型产业的用地用楼需求多,企业发展阶段差异大的问题,迫切需要改革工业用地供应方式以适应新形势发展。因此,根据《广东省国土资源厅关于进一步规范土地出让管理工作的通知》(粤国土资规字〔2017〕2号)、《广东省国土资源厅印发<关于完善工业用地供应制度促进供给侧结构性改革的实施意见(试行)>的通知》(粤国土资规字〔2017〕3号)、《广东省人民政府关于印发广东省降低制造业企业成本支持实体经济发展若干政策措施的通知》(粤府〔2017〕90号)以及《广州市工业用地使用权先租赁后出让和弹性年期出让实施办法》(穗府规〔2017〕9号)的文件精神和要求,我局根据开发区土地供应管理权限和产业用地供应政策,组织起草该《实施细则》,通过转变工业用地供应方式,满足新型产业发展需求,促进产业结构优化,持续发展壮大我区实体经济发展。
二、起草依据
(一)《关于支持新产业新业态发展促进大众创业万众创新用地的意见》(国土资规〔2015〕5号);
(二)《国务院办公厅关于促进开发区改革和创新发展的若干意见》(国办发〔2017〕7号);
(三)《广东省国土资源厅关于进一步规范土地出让管理工作的通知》(粤国土资规字〔2017〕2号);
(四)《广东省国土资源厅印发<关于完善工业用地供应制度促进供给侧结构性改革的实施意见(试行)>的通知》(粤国土资规字〔2017〕3号);
(五)《广东省人民政府关于印发广东省降低制造业企业成本支持实体经济发展若干政策措施的通知》(粤府〔2017〕90号);
(六)《广州市工业用地使用权先租赁后出让和弹性年期出让实施办法》(穗府规〔2017〕9号);
(七)《广州市黄埔区 广州开发区四个产业发展政策(印发稿)》(四个“黄金10条”),包括《广州市黄埔区广州开发区促进先进制造业发展办法(印发稿)》、《广州市黄埔区广州开发区促进现代服务业发展办法(印发稿)》、《广州市黄埔区广州开发区促进总部经济发展办法(印发稿)》、《广州市黄埔区广州开发区促进高新技术产业发展办法(印发稿)》;
(八)《广州开发区管委会办公室 黄埔区人民政府办公室关于印发广州开发区 黄埔区2016年鼓励工业企业转型升级和扩大生产奖励办法的通知》(穗开管办〔2016〕44号);
(九)《广州开发区政策研究室 广州开发区投资促进局 黄埔区科技工业商务和信息化局关于印发<广州开发区黄埔区一般生产性项目准入门槛(供地)>等四个项目准入门槛的通知》(穗开研〔2016〕3号);
三、起草过程及征求意见情况
(一)起草过程
我局高度重视此《实施细则》的起草工作,起草过程分为四个阶段:一是摸查分析阶段(2017年7月-9月),对我区1987年-2016年全部已出让土地进行摸查梳理,分析工业用地、商服用地、科教用地等产业用地的出让面积、数量、趋势、布局,对产业用地供后监管全流程进行细致剖析,分析存在的问题及解决措施。二是省、市文件解读阶段(2017年9月),由我局对省、市关于工业用地使用权先租赁后出让和弹性年期出让的政策文件进行对比解读。三是起草细则初步成果阶段(2017年9月-11月),由我局利用处起草《实施细则》初步成果,征求我局规划处、驻局律师组意见,并进行修改完善。四是区内征求意见及修改完善阶段(2017年12月),征求区内相关部门意见,并对《实施细则》进行修改完善。
(二)征求意见及采纳情况
1.征求区内各部门意见
我局征求了开发区政研室(黄埔区委改革办)、黄埔区发展改革局(广州开发区发展改革局)、广州开发区经济和信息化局(黄埔区工业和信息化局)、开发区投资促进局、广州开发区科技创新局(黄埔区科技局)、黄埔区财政局(广州开发区财政局)、广州开发区国土规划局(黄埔区国土规划局)局内会办、黄埔区环保局(广州开发区环保局)、广州开发区建设局(黄埔区住房和建设局)、广州开发区交通运输局(黄埔区交通运输局)、黄埔区水务局、黄埔区农林局、广州开发区商务局(黄埔区商务局)、广州开发区金融局、黄埔区城市更新局、广州开发区行政审批局(黄埔区政务办)、区劳动和社会保障社局、区企业建设局、西区管委会、重点项目办公室、中新广州知识城合作事务办(中新广州知识城开发建设办),以及全区十四个街道办事处和九龙镇人民政府的意见,并对各单位提出的37条意见和建议进行了认真研究,采纳和吸收。
2.网上公开征求意见
我局已于2017年12月13日将《广州开发区工业用地使用权弹性年期出让和先租赁后出让实施细则(征求意见稿)》通过我局政务网向社会公开征询意见,公开征求意见期间(时间自2017年12月14日至2017年12月24日止共计10日),未收到反馈意见及建议。
四、
重要内容说明
(一)
关于工业用地使用权弹性年期出让和先租赁后出让的适用范围的问题
弹性年期出让适用于列入开发区重点扶持发展十大产业目录和优先发展、重点鼓励的产业类型,如先进制造业、现代服务业、总部经济项目、高新技术产业等产业类型。具体适用的产业类型由区政策研究部门牵头,会同区发展改革部门、区投资促进部门共同确定。
先租赁后出让主要适用于科技含量高、创新能力强,前期土地成本资金压力大,符合用地节约集约条件,达到开发区供地准入门槛的一般生产性工业项目。如符合战略性新兴产业优先发展目录和节约集约用地条件的科技企业孵化器、新兴工业化产业示范基地、小企业创业基地等产业项目。具体适用产业类型由区政策研究部门牵头,会同区发展改革部门、区投资促进部门共同确定。
(二)关于工业用地使用权出让金及租金计算方式的问题
弹性年期出让的工业用地土地使用权出让金起始价为出让时点的工业用地法定最高出让年限的市场评估价格进行修正后确定。修正系数为弹性年期出让年限与法定最高出让年限的比值,即:起始价=(弹性出让年期÷50)×出让50年市场评估价。
先租赁后出让的工业用地土地使用权出让金起始价为租赁时点的工业用地法定最高出让年限的市场评估价格进行修正后确定。修正系数为租赁年期加出让年期与法定最高出让年限的比值,即:起始价=(租赁年期+出让年期)÷50×出让50年市场评估价。土地租赁期间总租金根据最终成交价金额进行修正后确定,修正系数为租期与法定最高出让年限的比例。即:总租金=(租期÷50)×成交价,每年租金=总租金÷租期。可按项目情况每年收取或一次性收取土地租金,土地租金在租赁期间不作调整。竞买保证金在土地公开出让成交后可由土地竞得人申请转为租赁期土地价款。土地出让期间出让金为最终成交金额减去租赁年期间交租金。即:出让金=成交价-租金。
(三)关于工业用地使用权续期申请条件及流程的问题
针对弹性年期出让,土地使用权人可在工业用地使用权出让合同约定的使用期限届满前三个月内,向区国土规划行政主管部门提出续期申请。管委会结合产业类型、产业生命周期、项目经营情况、城市建设规划情况等因素确定是否同意续期,出让续期期限不得超过20年。经审核确定的续期年限低于10年的,可以按租赁方式办理续期。受让人提出续期申请的,按照《广州开发区工业用地使用权续期管理试行办法》(穗开黄国规办〔2016〕81号)的有关规定执行。
针对先租赁后出让,当承租土地使用权期满,经绩效评估通过的,承租人可申请与出租人签订出让合同,承租人应当最迟于承租年期届满前一年内向出租人提出。出租人同意将土地使用权转出让的,可以协议出让方式签订土地出让合同,由受让人支付出让金等土地有偿使用费和相关税费。未申请出让或者虽申请出让但绩效评估不通过、未达到租赁合同约定要求的,承租土地使用权由出租人按照合同约定无偿收回。对地上建筑物的赔偿,可根据合同约定采取残值补偿、无偿收回、由承租人恢复原状等方式处置。土地租赁期届满申请转出让手续的,土地价款应以申请办理转出让手续时点,按照《实施细则》第十五条的规定重新组织评估确定。