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关于《广州市黄埔区临港片区集体所有土地征收补偿指导意见(试行)》的解读

信息来源:广州开发区重点项目工作办公室 发布时间:2018-08-07 01:38:00 浏览量:-
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政策原文链接:广州市黄埔区临港片区集体所有土地征收补偿指导意见(试行)



一、概述

我区各项目集体土地的征收补偿方案标准不一,影响我区征收工作的推进为规范全区的征收补偿工作,加快推进集体土地的征收工作,依据《广州市农民集体所有土地征收补偿试行办法》(穗府办规〔2017〕10号,以下简称“市10号文”)、《广州市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》(穗府规〔2017〕18号,以下简称“市18号文”)和区内近期正在实施的一些征收补偿方案,结合片区发展的实际情况,制订本补偿指导意见。   

二、在区内统一的部分补偿标准解读

为逐步完善全区的征收标准,共计11个方面,在此进行了统一。

(一)统一对本村村民的认定。本村村民是指符合以下两个条件之一的被征收人。条件一是征收项目规划用地范围内的村、社(以下简称“本村”)现有集体经济组织成员;条件二是本村集体经济组织成员的且户籍在本村的配偶和子女(含自然血亲子女和拟制血亲子女)。

其中在本村建有或继承合法房屋的(含在本社有合法产权,现侨居海外、港澳台的村民)可参照本村村民进行补偿。

(二)统一留用地货币补偿。两个片区都是196万元/亩。

(三)统一夹心地、边角地的处理方法。根据市10号文的规定,在两个意见中均单列一条:对在征地过程中形成的属于同一个村集体,不具备独立耕作条件,形状不规则,确实难以利用或无法利用的夹心地、边角地,可以参照本意见一并予以补偿。

(四)统一集体土地上非住宅房屋的征收补偿标准及作法。

1.由于非住宅房屋主要是村社集体所有,补偿对象是集体经济组织,总体数量不大、违建抢建现象不多,且前期《丰乐北方案》和《1号线方案》已基本统一,因此在这两个片区的指导意见里进行了统一。一是评估价低于9500元每平方米合法商铺首层,可按9500元每平方米补偿;二是合法商铺二层或二层以上的评估价值低于每平方米6500元的,按6500元每平方米补偿;三是评估价低于6200元每平方米的框架结构类(A)非住宅房屋,可按6200元每平方米补偿;四是评估价低于5800元每平方米的混合结构类(B)非住宅房屋,可按5800元每平方米补偿;五是评估价低于5600元每平方米的砖木结构类(C)非住宅房屋,可按5600元每平方米补偿。

2.统一停产停业经营损失补偿和商铺的临迁费。该补偿总数额不大,且评估难度大,现给出一个固定的统一标准,有利于加快推进征收工作、也有利于下一步全区标准的完善。

(五)统一将征收安置与城市更新改造融合推进。被征收的集体所有商铺和住宅房屋确有特殊原因且符合城市更新改造安置条件的,可在城市更新改造中给予安置。在《丰乐北方案》和《1号线方案》基础上,结合各街道,特别是城市更新局的意见,对集体所有商铺的安置增加了“被征收的集体所有的商铺确有特殊原因且具备城市更新改造安置条件的,根据被征收人意愿,由被征收人书面申请,村(社)、街道及业主单位确认,经区政府批准同意后,也可选择在本村(社)的城市更新改造范围内给予安置,过渡期间的安置工作由政府统筹协调。若本村(社)城市更新改造项目在5年内仍未取得批复的,必须按货币补偿”和“选择在城市更新改造中安置的集体所有商铺,临迁费最多支付5年”。

对住宅房屋的安置增加了“被征收人原则上应按本意见的要求进行安置。确有特殊原因且具备城市更新改造安置条件的,根据被征收人意愿,由被征收人书面申请,村(社)、街道及业主单位确认,经区政府批准同意后,可对被征收人的房屋先行按本意见征收补偿标准办理征收手续。被征收人的补偿与旧村改造补偿标准存在差额的,在旧村改造实施时,政府支持由改造主体补齐差额部分”。

(六)根据物权法的保障物权原则,有证载面积的住宅征收时可按证载面积进行安置。

(七)统一搬迁补偿及奖励标准。通过了解,目前全区实际搬家费和空调、热水器等家电的拆装费标准基本一致,所以统一搬迁补偿标准比较符合实际情况。为了逐步推进全区统一征收标准,搬迁奖励拟在两个片区内统一,上限均为200元/㎡。

(八)统一弃产补偿标准。为鼓励弃产,两个片区均按“周边就近新建商品房网签价-基准地价”的公式确定货币安置的价格。

货币安置价格以街为单位按评估价确定,每年度调整一次,由区土地征收部门委托有资质的评估公司,以每年度1月1日为基准日评估确定。

(九)统一临迁费计算时间。根据市10号文及市18号文的规定,统一两个片区临迁费的计算时间。选择货币补偿的,按房屋实测面积一次性给予被征收人3个月的临迁费;实物安置的计算时间从被征收人迁出被征收房屋并整体腾空、全部移交房屋及产权证明之日起至政府发出交付安置房屋的书面通知、交付钥匙之日后三个月止;复建安置的计算时间从被征收单位迁出房屋并整体腾空、全部移交房屋及产权证明之日起至复建验收完毕之日止。

(十)统一所选安置房与安置指标不一致的作法。安置对象所选安置房面积之和小于应安置指标面积的,剩余部分可在本项目安置对象中流转,也可选择货币安置。如出现被征收人选择的搬迁安置房总建筑面积大于应安置补偿面积的,超出部分面积须在20平方米以内。其中5㎡以内(含)允许被征收人直接选房,5-10㎡(含)允许被征收人以建安成本购买,10-20㎡的允许以货币补偿价购买。允许流转的作法主要借鉴三旧改造及其它区的经验;允许增购10㎡的作法主要来自个案,如《黄埔区护林路(三期)工程规划范围内集体土地房屋征收补偿方案》(穗开国规函〔2017〕1713号)。目前我区在安置时如有类似情况出现均采用上领导小组会议研定,统一后,减少领导小组会议议题,提高工作效率。

(十一)统一非本村村民安置。在原来两个片区对此类情况的处理方法不一致,如在《文教园区集体土地房屋拆迁补偿安置方案》(穗萝拆迁办〔2008〕223号)中规定,被拆迁人为非本村村民的,拆迁人对被拆迁房屋给予补偿后,不再提供安置房。但上述被拆迁人在本市没有其他房屋,经被拆迁人申请,区拆迁安置指挥部批准同意后,可以以3000元/㎡的单价回购一套安置房。又如在《九龙大道扩建工程房屋征收补偿方案》(穗开重函〔2018〕11号)中规定非九龙镇户籍的被征收人原则上实行货币补偿,若在本市没有其他房屋,可申请购买一套不超过120平方米安置房。现为了统一两个片区的作法,在这两个意见中对非本村村民的安置进行了统一,均表述为:原则上货币安置,如在广州范围内无其它住宅房屋,可选择部分实物安置,但实物安置最多不超过120㎡。

三、临港片征收补偿主要政策解读

(一)将集体土地征地补偿按46.5万元/亩打包处理。在原临港片征地总价已基本统一为46.5万元/亩(包括土地补偿费26万元/亩、青苗补偿费7.2万元/亩、农田建设费5.3万元/亩、水利设施费1.5万元/亩、集体经济发展扶持基金5万元/亩、交地奖励1.5万元/亩。),在这里不做调整。在现指导意见中增加了“征地业主单位可根据实际情况调整每个子项目补偿标准”的表述。原因有两点。一是片区内原各个街道征地款构成细项不一致,特别是长洲街与其它街道的区别很大,较难统一,因时因地适当处理才能有效解决问题。

(二)集体土地上住宅房屋征收补偿政策有调整。

安置面积的核定参照《丰乐北路方案》的作法,适当做了修改,调整后的表述为:按照证载合法面积计算应安置补偿面积;或不超过建基面积的4倍计算出应安置补偿面积,但应安置补偿面积必须在规定的建基80平方米且不超过四层的标准之内。而前几年的方案是只安置280㎡/户。调整原因:一是维护被征收人物权的合法权益;二是据了解,片区内前些年征收标准低,项目推进难度大,最终个别项目是以四层及以下实测面积为基础进行了安置,才完成征收工作。三是借鉴区内外三旧改造政策(该片区内早期批准的宅基地大多数为80㎡,三旧改造基本是补偿四层)。

有证房屋超建部分按无证面积处理。在原《丰乐北路方案》及《黄埔区护林路(三期)工程规划范围内集体土地房屋征收补偿方案》(穗开国规函〔2017〕1713号)中,超建部分视情况给予安置或按建安成本补偿,现统一与无证建筑一样按无证面积进行处理,如符合2007年6月30日这个时间节点四层以下的可视为合法建筑。

四、其它事项

(一)片区内新增集体土地征收项目(包括国家、省、市、区的项目)均按本次出台的指导意见组织实施。

(二)指导意见印发之前原有项目继续按原项目征收补偿方案执行。

(三)未包含的其它方面,参照省、市有关文件标准执行。街道可按照本指导意见,结合项目制订具体征收补偿方案组织实施。本意见由广州开发区重点项目办负责解释。





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